Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Все что нужно знать по теме: "Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

[3]

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

[1]

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Читайте так же:  Порядок назначения ежемесячного пособия на детей до 18 лет

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

imushchestvennyy_nalogovyy_vychet_pri_prodazhe_kvartiry.jpg

Похожие публикации

Имущественный вычет при продаже квартиры – законодательно утвержденное право каждого налогоплательщика-продавца уменьшить сумму налога, который требуется уплатить после совершения сделки. Правовая регламентация вычета при продаже жилой недвижимости производится ст. 220 НК РФ. Если при покупке жилья вычетом можно воспользоваться как по месту трудоустройства, так и через налоговую инспекцию, то в случае с продажей доступен только один вариант оформления вычета – через налоговую инспекцию. При покупке квартиры льгота выражается в возврате части уплаченного подоходного налога, а при продаже имущества вычет проявляется в уменьшении налогооблагаемой суммы дохода от продажи.

Имущественный вычет при продаже квартиры в 2019 году

Человек при продаже любого имущества получает доход. Вырученные по сделке средства в полном объеме подлежат налогообложению. Резиденты с суммы продажи уплачивают е 13% НДФЛ, а налоговые нерезиденты рассчитывают свои обязательства перед бюджетом по ставке 30%. Чтобы снизить уровень фискальной нагрузки на физических лиц, введено понятие имущественных вычетов, предоставляемых в заявительном порядке.

Имущественный вычет при продаже недвижимости должен учитывать срок владения реализуемым имуществом. Если жилой объект принадлежал на праве собственности продавцу не менее обозначенного законодательством минимального срока владения (по ст. 217.1 НК РФ — это 3 или 5 лет, в зависимости от способа получения объекта в собственность), то по полученным от сделки доходам НДФЛ не платится.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее минимального срока владения, доступен для продавца в максимальной сумме 1 млн. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это означает, что при продаже квартиры по цене не выше 1 млн. руб. физическое лицо может заявить о праве на льготу, после чего сумма его обязательств по НДФЛ по результатам сделки будет равна нулю. Если сумма продажи превысила законодательный лимит, налог должен быть уплачен с суммы превышения.

Например, продана квартира по цене 1,8 млн. руб. Продавец имеет статус налогового резидента. Налог по полученному от продажи доходу может быть рассчитан несколькими способами:

вариант первый – продавцом вычет не заявляется, налог платится в полном объеме. Общая сумма налоговых обязательств составит 234 тыс. руб. (1,8 млн. руб. х 13%);

второй вариант — гражданин заявляет о своем желании применить налоговый вычет. В бюджет надо будет заплатить налог в размере 104 тыс. руб. ((1,8 млн. руб. – 1 млн. руб.) х 13%).

Налоговый кодекс имущественный вычет при продаже квартиры позволяет использовать только резидентам. Вычет доступен не только в форме уменьшения дохода на фиксированную сумму (1 млн. руб.), но и в виде снижения полученного от продажи дохода на величину расходов, понесенных продавцом ранее — при покупке продаваемой квартиры. Сумма расходов на приобретение квартиры должна быть подтверждена документально.

Например, гражданин продал квартиру по цене 3,55 млн. руб. Ранее эта недвижимость была приобретена им за 3,2 млн. руб. Продавец может применить имущественный вычет в одном из двух вариантов:

воспользоваться фиксированной величиной льготы, в этом случае налог к уплате составит 331,5 тыс. руб. ((3,55 млн. руб. – 1 млн. руб.) х 13%);

уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму расходов по приобретению объекта продажи — при применении этого варианта налог будет равен 45,5 тыс. руб. ((3,55 млн. руб. – 3,2 млн. руб.) х 13%).

В составе расходов на приобретение проданной квартиры могут быть учтены проценты по кредиту, если она приобреталась в ипотеку. А вот затраты на ее ремонт зачесть в счет вычета нельзя (письмо Минфина РФ от 01.10.2018 г. № 03-04-05/69992).

Читайте так же:  Максимальный размер больничного

Если жилые помещения, находившиеся в долевой собственности, проданы как единый недвижимый объект по одному договору, вычет доступен в размере 1 млн. руб. Льгота в этом случае предоставляется одновременно всем совладельцам, но им выделяется общий ее лимит – 1 млн. руб., который делится пропорционально долям владения каждого. Имущественный вычет при продаже доли в квартире отдельно от сделок с имуществом других собственников может быть получен продавцом в размере 1 млн. руб., то есть при наличии нескольких сделок по одной квартире с участием разных продавцов льгота предоставляется в полном объеме каждому из выгодоприобретателей (письмо Минфина от 27.12.2017 г. № 03-04-05/87466).

Чтобы воспользоваться вычетом и задекларировать поступление от продажи, продавец по окончании года, в котором получен доход, но не позднее 30 апреля, подает в ИФНС декларацию 3-НДФЛ с приложением подтверждающих документов. Декларация подается, даже если после применения вычета сумма налога будет равна нулю. Не подавать 3-НДФЛ можно только при продаже квартиры, находившейся в собственности не менее минимального срока владения.

Что изменилось в 2019 году

В 2019 году изменились правила налогообложения сделок с недвижимостью для нерезидентов. Теперь они вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ с сумм дохода от продажи жилья, находившегося в собственности дольше минимального срока владения (закон от 27.11.2018 г. № 424-ФЗ).

Отдельно в НК РФ рассматривается вопрос о сделках купли-продажи с имуществом, полученным по программе реновации. При продаже недвижимости, полученной по программе обновления жилищного фонда (это касается жителей Москвы), вычет предоставляется в виде уменьшения дохода на документально подтвержденные издержки, связанные с приобретением жилья. В этом случае под издержками понимаются суммы расходов по покупке старой квартиры, которая попала под программу реновации (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

1599686sv / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как получить налоговый вычет при продаже имущества

1. В каких случаях можно оформить налоговый вычет?

  • если вы продали имущество (например, квартиру или машину), продали долю в уставном капитале организации, уступили права по договору участия в долевом строительстве;
  • если у вас изъяли имущество для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости.

Исключение составляет имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также доходы от ценных бумаг.

Если вы продаете имущество, находящееся в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находится в общей совместной собственности).

2. Как действует налоговый вычет при продаже имущества?

Если вы продаете имущество, например квартиру, которая находилась у вас в собственности менее трех или пяти лет (для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года), или машину, которая находилась у вас в собственности менее трех лет, вы обязаны уплатить подоходный налог в 13% от суммы сделки. Однако при применении вычета сумма, с который вы будете платить налог, уменьшается. В случае с квартирой — на 1 млн рублей, с автомобилем и другим имуществом — на 250 000 рублей.

Еще один вариант получения вычета, который позволит вообще не уплачивать налог на доход от продажи имущества, — предоставление документов, подтверждающих, что ваша выгода (разница между суммой, потраченной на приобретение имущества, и суммой, которую вы получили при его продаже) составила меньше 1 млн рублей (для квартиры) или 250 000 рублей (для другого имущества).

Если ваше имущество изъяли для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости, вы имеете право на налоговый вычет в размере выкупной стоимости вашего имущества, полученной вами в денежной или натуральной форме. Таким образом, вам не придется уплачивать налог на полученный при изъятии имущества доход.

При продаже квартиры, которую вы получили в собственность взамен освобожденной в связи с программой реновации, вы также можете воспользоваться налоговым вычетом. При этом доход, полученный от продажи, можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением той квартиры, которую вы освободили.

3. Какие нужны документы?

  • декларация 3-НДФЛ, заполненная (пример заполнения) по окончании налогового периода (календарного года), в котором вы продали имущество;
  • копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и так далее;
  • копии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением доходов от продажи имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное), — если вы заявляете вычет в сумме таких расходов;
  • соглашение о выкупе и документы, подтверждающие получение компенсации (например, банковскую выписку), — если ваше имущество было изъято для государственных или муниципальных нужд.

4. Как получить вычет?

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подать в инспекцию по месту жительства вместе с документами, подтверждающими право на налоговый вычет. Сделать это можно:

  • на личном приеме;
  • онлайн, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Подается налоговая декларация не позднее 30 апреля. Начисленный налог нужно будет уплатить до 15 июля.

Подробнее о том, как уплатить НДФЛ, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Читайте так же:  Опекунство над 80 летним пенсионером

Налоговый вычет при продаже квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

При продаже жилой недвижимости собственник должен заплатить подоходный налог от полученного дохода. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку на граждан при продаже жилья законодательство предусматривает имущественные вычеты. О порядке применения этого вычета рассказывается в данной статье.

[2]

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с налоговыми вычетами, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Доход, не подлежащий налогообложению

Доход от продажи квартиры (дома) не подлежит налогообложению, если квартира находилась в собственности гражданина не менее трёх лет.

Важно! Для квартиры, приобретённой с 01.01.2016, минимальный срок владения увеличен до пяти лет.

Но минимальный трёхлетний срок владения квартиры, при котором не уплачивается налог, сохраняется, в случае:

Важно знать, с какого момента отсчитывать данный срок минимального владения. По общему правилу собственность возникает с момента регистрации в Росреестре. Поэтому трёхлетний срок минимального владения нужно отсчитывать с даты указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Но, есть случаи, когда дата возникновения право собственности возникает раньше, чем указано в свидетельстве (в силу закона).

  1. Квартира считается принадлежащей наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя);
  2. Квартира, купленная в кооперативе, принадлежит владельцу со дня уплаты последнего пая;
  3. Квартира, приватизированная до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» т.е. до 23.01.1998 принадлежит собственнику с момента приватизации (дата, указанная в договоре о приватизации).

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет после продажи квартиры может быть двух видов и налогоплательщик по своему усмотрению может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет

Первый способ налогового вычета – это имущественный вычет в виде фиксированной суммы в 1 миллион рублей.

При этом способе вычета можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей.

Рассмотрим на примере, данный способ. Допустим, официальная цена продажи квартиры 2 млн рублей, от этой суммы вычитаем 1 млн рублей и умножаем на 13% подоходного налога.

2 млн – 1 млн = 1 млн *13%= сумма налога 130 тыс. рублей.

Налоговый вычет на сумму произведённых расходов

Второй вариант – это вычет на сумму фактически произведённых и подтверждённых расходов, которые понёс налогоплательщик при покупке данного жилья.

Например, квартира была приобретена в 2014 г. за 2,6 млн рублей, а продана в 2015 г. за 3 млн рублей.

Налогоплательщик может воспользоваться данным вычетом и получается 3 млн р. – 2,6 млн рублей =400 тыс. *13*= сумма налога 52 тыс. рублей.

Важно! Поскольку стоимость продажи квартиры в этом случае незначительно превышает расходы на приобретение данной квартиры, то такой вариант вычета выгоднее для налогоплательщика, чем вычет фиксированной суммы.

Если же будет выбран вычет фиксированной суммы в 1 млн рублей, то налог будет больше (3 млн р. – 1 млн р. = 2 млн р. *13% = сумма налога 260 тыс. рублей).

Поэтому прежде чем выбрать способ налогового вычета, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту по налоговому праву.

Важно! Для того чтобы можно было воспользоваться налоговым вычетом в сумме произведённых расходов нужно собрать и представить в налоговую инспекцию документы подтверждающие расходы. Это такие документы, как договор купли-продажи квартиры, акт приёмки-передачи, платёжные документы.

Стоит добавить, что к понесённым расходам, кроме непосредственной стоимости квартиры, могут быть отнесены услуги риэлтера, проценты по ипотечному кредиту.

Оформление вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры нужно подать в налоговую инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами о продажи подаётся обязательно независимо от цены продаваемой квартиры, даже когда налоговый вычет превышает стоимость по договору.

Важно! Не нужно подавать налоговую декларацию только в случае владения квартирой более трёх лет.

Налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальным предпринимателем

Закон предусматривает, что индивидуальный предприниматель не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности.

Важно! Если гражданин предприниматель продаёт личную квартиру, в которой он жил со своей семьёй и использовал по назначению, то он имеет право на вычет (т.к. это некоммерческое жильё).

Право на имущественный вычет неоднократно

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно. Но, фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн рублей. Поэтому, если владелец в одном календарном году продаёт несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 миллиона рублей.

Итак, налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но, вместе с тем закон даёт возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты. Особенности получения вычетов при продаже квартиры раскрыты в данной статье.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый кодекс Российской Федерации оговаривает не только вопросы налогообложения, но и льготы. Они предусмотрены при лечении и обучении себя и близких, родителям несовершеннолетних детей, сделках с недвижимостью и других ситуациях. Ситуацию с покупкой квартиры и ремонтом мы уже разбирали, сегодня поговорим о налоговом вычете при продаже квартиры.

Когда надо платить налог с продажи недвижимости

Налог на доходы физического лица (далее НДФЛ) от продажи жилого помещения уплачивается при владении менее 5 лет. Но существуют и исключения, когда достаточно 3 лет:

  1. жилье было куплено до 1 января 2016 года (произошло изменение нормативных актов);
  2. имущество было получено по наследству или договору дарения от близкого родственника;
  3. объект недвижимости перешел в собственность в результате приватизации;
  4. квартира перешла в собственность в рамках передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях доход продавца облагается НДФЛ в размере 13 процентов. Но налоговую базу для его расчета можно снизить законными способами.

Условия и размер имущественного налогового вычета

Нужно сразу уточнить, что существует два законных способа снизить сумму, с которой придется платить налог:

  1. Уменьшить размер дохода от продажи на фактические и подтвержденные расходы на приобретение этого жилья. В таком случае налог будет взиматься с положительной разности между стоимостью продажи и покупки. Если квартира продана за те же деньги или дешевле, то налог будет равен 0.
    НДФЛ = (ЦЕНА ПРОДАЖИ — ЦЕНА ПОКУПКИ) х 13%.
  2. Использовать имущественный вычет. В этом случае можно уменьшить размер дохода на 1 млн рублей.
    НДФЛ = (ЦЕНА ПРОДАЖИ — 1 000 000) х 13%.

Именно вам решать, какой из вариантов применить. Чаще всего выгодным будет снижением дохода на размер затрат, но не всегда. Самыми очевидными случаями будут потеря документов, подтверждающих стоимость покупки и ситуация, когда жилье приобреталось дешевле миллиона рублей, но возросло в цене или проведен комплекс работ, изменивший стоимость. Если стоимость недвижимости ниже миллиона рублей, то после применения вычета НДФЛ с продажи квартиры не взимается. Законодательно не установлено количество объектов, по которым применяется вычет в течение года.

Для предотвращения махинаций с целью сокрытия реального дохода от продажи жилья используется сравнение с кадастровой стоимостью на 1 января текущего года. Если цена квартиры более чем на 30% ниже кадастровой стоимости, в целях определения налоговой базы используется коэффициент 0,7. В этом случае НДФЛ с продажи квартиры для физических лиц можно рассчитать по формуле:
НДФЛ = (КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ х 0,7) х 13%

Особенности вычета

Главным условием получение налоговой льготы является статус налогового резидента Российской Федерации. Воспользоваться вычетом смогут все категории граждан, в т.ч. пенсионеры, студенты и безработные. Неналоговый резидент не сможет воспользоваться этим правом. Кроме того, размер подоходного налога в этом случае будет 30%. Но стоит отметить, что РФ заключила договор об избежание двойного налогообложения с 87 странами. Если вы являетесь резидентом одной из этих стран, уточните детали соглашения — налог потребуется платить только в одном государстве.

Читайте так же:  Транспортный налог для пенсионеров

При наличии долей в квартире воспользоваться вычетом в 1 млн рублей может каждый владелец, но только при условии, что сделки проходят по разным договорам купли-продажи. Если продажа осуществляется по одному, сумма делится на всех. Если один из дольщиков выкупил остальные доли, то срок исчисления 5 лет начинается с последней покупки.

В случаях унаследования жилья право на вступление в наследство считается день смерти. Получить право на собственность покойного можно только через полгода. По истечении этого времени лица считаются собственниками – ГК РФ статья 1152. Переоформленная квартира может быть освобождена от налогового обложения через 2,5 года после регистрации прав собственности всех наследников.

  • Елисеев Игорь Федорович купил квартиру за 7 миллионов рублей в 2016 году. В следующем году он продал её за 8200000 рублей. Заполняю декларацию Елисеев решил снизить доход на размер расходов. Размер налога можно рассчитать (8,2 – 7,0) х 13% = 0,156 миллиона рублей. Если бы он выбрал налоговый вычет, то пришлось бы заплатить: (8200000 — 1000000) х 13% = 926 000 тысяч рублей.
  • В 2017 году Измайлов купил квартиру в новостройке за 30000000. В 2018 году продал ее за эту же цену. Измайлов может применить вычет затрат и получит ноль. Налогооблагаемый доход нулевой, т.е. произойдет взаимозачет. При этом декларация при продаже квартиры обязательна. Подача в налоговую производится в период до 30 апреля (жильё было меньше 3 лет в собственности). Вместе с ней подавать следует документы, подтверждающие траты.

Как получить вычет

Собираем документы, затем заполняем заявление на предоставление льготы и декларацию 3-НДФЛ. Перечень бумаг:

  • оригиналы и копии паспорта;
  • договора о купле-продаже или мены;
  • 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке;
  • документы, подтверждающие траты: чеки, товарные чеки, платежки, выписки из банка, где указывается перевод денежных средств.

С собранными документами отправляемся в налоговую службу с 1 января до 1 мая следующего года. В месячный срок инспектор проведет проверку. Уплата налога производится до 15 июля.

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Актуальное законодательство говорит о нескольких налоговых вычетах. Они могут предоставляться на лечение, для игроков на бирже, а также быть имущественными. Последние доступны тем, кто продал или приобрел жилплощадь. В статье расскажем, кто вправе получить налоговый вычет при продаже квартиры, условия, на которых он предоставляется, каковы величины возмещаемых сумм.

Определение вычета

Всем хорошо известно, что с любой прибыли человек обязан перечислить сбор в казну государства. Продажа квартиры также приносит доход, поэтому в отношении суммы денег, полученной по итогам подобной сделки, действует стандартная ставка в размере 13%, согласно ст.224 НК РФ.

Однако в целях поощрения развития рынка недвижимости государство предусматривает такую меру, как имущественный вычет. Он призван уменьшить налоговую базу (НБ), чтобы снизить сумму, с которой будет исчисляться 13-процентный сбор в казну. В целом, данный вычет является в каком-то смысле льготой, побуждающей граждан продавать жилплощадь и решать «квартирный» вопрос более активно.

Нужно понимать, что ситуации с продавцом жилья и его покупателем отличаются:

  • продавец получает деньги, уплачивает с них подоходный сбор, а также одновременно с этим имеет право на снижение НБ путем предоставления вычета;
  • покупатель же получает возможность просто использовать налоговый вычет, то есть ему дается льгота в виде возвращения 13%. Разумеется, она доступна не всем, а лишь тем, кто официально трудоустроен и получает «белую» зарплату.

Условия предоставления вычета

Рассмотрим, на каких условиях человек получает имущественный налоговый вычет, и начнем с суммы, которая считается основой для уплаты налога на прибыль. Иначе она называется налогооблагаемой базой (НБ).

База для расчета налога

До 2016 года НБ исчислялась на основании суммы, указанной в письменном соглашении о купле-продаже жилплощади. Однако уже на протяжении двух лет база может определяться исходя из той стоимости, которая будет больше:

  • цена, зафиксированная в договоре купли-продажи;
  • кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (установлено п.5 статьи 217.1 НК РФ).

Данное правило применимо лишь к продаже тех квартир, собственником которых человек стал уже после января 2016 года. Иными словами, закон обратной силы иметь не будет.

В указанной выше правовой норме отмечается еще две важных оговорки:

  • когда кадастровая цена по каким-то причинам не зафиксирована в реестре на начало года продажи квартиры, НБ исчисляется по ранее действовавшим правилам, то есть основывается на сумме, указанной в договоре между сторонами;
  • коэффициент 0,7 является стандартным, однако он может быть снижен по решению властей субъектов РФ. То есть его величина иногда достигает нуля для всех или отдельных категорий плательщиков налога.

Многих интересует, каким образом уточнить кадастровую цену квартиры. Это делается при помощи Интернет-сервиса на официальном портале Росреестра. Туда необходимо ввести кадастровый номер жилого помещения или же адрес его расположения. После этого на дисплее появится текущая величина кадастровой стоимости. Нужно понимать, что данная информация не считается секретной и доступна каждому по запросу.

Когда речь идет о продаже квартиры, если право собственности еще не приобретено (например, если помещение находится в новостройке), тогда НБ будет считаться цена, отмеченная в договоре уступки прав требования.

Срок владения

Одним из важных моментов при исчислении имущественного вычета является период владения жилплощадью. Если «квадратные метры» находятся у гражданина более трех лет, то последний вправе не платить НДФЛ вообще. Этому есть и официальное название: приобретение вычета в размере полной стоимость жилплощади.

Здесь также стоит обратить внимание на нововведения, появившиеся два года назад. Их суть заключается в том, что владение квартирой на протяжении трех лет освобождает от НДФЛ только тех, кто получил жилье в порядке дарения (от близкого родственника), наследства, а также пожизненной ренты. Разумеется, квартира должна быть приватизированной.

По отношению же к другим жилым помещениям, применяется нововведение: они должны быть не менее 5 лет в собственности, если человек не хочет перечислять подоходный налог при продаже. Так сказано в пункте 4 уже упомянутой 217.1 статьи НК РФ.

Помните! Закон обратной силы не имеет, поэтому новые сроки применяются лишь к тем, кто стал собственником квартиры после 2016 года.

Читайте так же:  Как рассчитать пенсионные баллы

Считается, что указанная поправка в Кодекс была сделана, чтобы уменьшить количество спекуляций при продаже жилья. Кстати, нужно сказать, что местные власти субъектов РФ наделены специальным полномочием по уменьшению минимальных предельных сроков владения недвижимостью.

Рассмотрим пример. Гражданин Иванов решил распорядиться судьбой квартиры, полученной по наследству в 2010 году, и продал ее в 2015 за 6 миллионов. Срок владения в данной ситуации составляет 5 лет, что, очевидно, больше минимального предельного периода, действовавшего до 2016 года. В таком случае имущественный вычет будет равен стоимости квартиры, то есть шести миллионам рублей. Сумма налога, естественно, в результате окажется нулевой.

Когда у гражданина жилье менее 3 лет в собственности (или пяти, согласно внесенным поправкам), то можно посчитать НБ, исходя из размера которой исчислится налог. Однако человек все равно вправе ее уменьшить. Ситуации бывают разными, поэтому можно выбрать один из двух видов возмещения:

  • 1 миллион — в этом случае от стоимости, по которой было продано жилье, отнимается 1 000 000, а налог начисляется лишь на остаток;
  • вычет, основанный на тратах на приобретение этой квартиры (необходимы доказательства стоимости). То есть налог будет высчитываться исходя из размера чистой прибыли.

Многих интересует, сколько раз можно воспользоваться вычетом. Если квартиру продают, то налоговое возмещение предоставляется неограниченное количество раз. Однако для вычета в 1 миллион имеется ограничение: его разрешают применять только единожды в 12 месяцев.

Приведем пример, иллюстрирующий расчет.
Гражданин Иванов в 2017 году продал за 5 миллионов жилплощадь, приобретенную в 2015. Срок владения, таким образом, составляет 2 года, поэтому ему придется уплатить НДФЛ в бюджет. Он решает применить вычет в размере 1 миллиона рублей, поэтому сам налог будет рассчитываться следующим образом:
От пяти миллионов отнимаем один, а затем умножаем на 13 процентов. В результате получается 520 тыс. рублей
Именно такую весомую сумму Иванов заплатит, если он не может подтвердить расходы на приобретение указанного жилья.

Кстати, ранее имелась небольшая лазейка. Люди указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры, равную одному миллиону, чтобы не платить налог (он оказывается нулевым). Однако сейчас так сделать не получится, поскольку база исчисляется исходя из кадастровой цены.

Теперь рассмотрим пример применения вычета, исходя из понесенных расходов на ее приобретение.
Петров приобрел в 2015 жилую площадь за 4 миллиона. В 2017 году он продал ее уже за 5 500 000. Срок владения равен 2 годам, поэтому возникает обязанность внесения НДФЛ. У Петрова есть прошлый договор, доказывающий сумму расходов на покупку квартиры. Посчитаем налог:
(5 500 000 – 4 000 000) * 13% = 195 тыс. рублей

Рассчитаем сумму, основанную на кадастровой оценке.
Иванов в 2017 году продал за 2 миллиона рублей жилье, купленное в 2016. Однако его кадастровая цена равняется 3 миллиона 400 тысяч. Налоговая база определяется с применением понижающего коэффициента – 0,7. Итак, сначала рассчитаем налоговую базу:
3 400 000 * 0,7 = 2 380 000
НДФЛ в такой ситуации, если Иванов не захочет воспользоваться вычетами, будет равен:
2 380 000 * 13% = 309 400 рублей.

Общее владение

В приведенных выше примерах говорится о единоличном собственнике жилья. Когда квартиру продает несколько человек, тогда налоговые вычеты делятся между ними согласно виду собственности. Если она совместная, то по договоренности; если же долевая, тогда пропорционально величине части каждого из владельцев.

Также за квартиру в долевой собственности хозяева вправе получить налоговый вычет, равный одному миллиону, не пропорционально, а по 1 000 000 – каждому. Однако для этого им нужно будет провести сделку по квартире отдельными договорами, то есть оформить соглашение о продаже долей.

Все указанные правила для вычетов относятся не только к продаже вторичных квартир, но и новостроек. Например, когда строящаяся жилплощадь продается по такому виду соглашения, как договор уступки прав требования.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Алгоритм действий для получения вычета

Чтобы воспользоваться правом на возмещение, следует действовать поэтапно.

  1. Сначала надо заполнить декларацию 3-НДФЛ и отнести ее в налоговую по месту постоянной регистрации. Важно отнестись внимательно ко всем пунктам этого документа, поскольку в нем слишком много пустых граф для осуществления подсчетов и внесения данных. Иногда рекомендуется даже обратиться к налоговым специалистам, чтобы ничего не перепутать и не указать ложные сведения.

Декларация должна быть предоставлена в инспекцию с 1 января по 30 апреля года, идущего за годом подписания сделки (и поступления прибыли). Сам же налог вносится в бюджет после этого. На это дается время до 15 июля.

Уточним также, что заполнение декларации обязательно всегда, даже когда сумма возмещения равна полной стоимости жилья.

  1. Затем человек должен подготовить копии всех значимых документов, подтверждающих продажу квартиры. Однако в инспекции придется также предъявить и оригиналы.
  2. Если вычет будет основываться на сумме расходов на приобретение жилья, дополнительно требуется подготовить документы, подтверждающие их. Речь идет о чеках, квитанциях, банковских выписках и пр.
  3. Принести в инспекцию по месту жительства заполненную декларацию, а также копии всех важных документов.

Подведем итоги

Как покупатель, так и продавец жилья вправе получить имущественный вычет. Однако рассчитывается он по-разному. Собственник может либо вычесть миллион из полученной прибыли, а затем уже заплатить 13% с полученного результата, либо же он (если сохранил финансовые документы о приобретении данного жилья) исчисляет налог с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью.

Также нужно понимать, что указанный вычет дается неограниченное количество раз. Кроме того, государство предоставляет возможность избежать уплаты НДФЛ за продажу жилья. Это происходит, если срок владения недвижимостью не меньше 5 лет (ранее, до 2016 – три года).

Видео (кликните для воспроизведения).

Очень важно правильно заполнить декларацию, поэтому если человек не уверен в каких-то данных, лучше обратиться к специалисту за помощью! Сделать это можно прямо у нас на сайте, заполнив форму.

Источники


  1. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.

  3. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.
  4. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
  5. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.
Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here