Изъятие жилого помещения

Все что нужно знать по теме: "Изъятие жилого помещения" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Принудительное изъятие объектов нежилого фонда в г. Москве: правовое регулирование, как отстоять свои права в суде.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
«Правовая защита» по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

При реализации инвестиционных программ г. Москвы нередко затрагиваются права собственников объектов нежилого фонда (строений, сооружений, павильонов и т.п.). Например, предоставляется земельный участок под строительство какого-либо объекта на Волоколамском шоссе или в районе Проспекта Мира. В постановления Правительства Москвы включается текст приблизительно следующего содержания: « Префектам административных округов при участии Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом имущества города Москвы … разрабатывать и утверждать графики отселения жителей и освобождения нежилых помещений… и осуществлять своевременное освобождение помещений в соответствии с выпущенными распорядительными документами Правительства Москвы».

Если в отношении освобождения жилых помещений разработано достаточно детальное правовое регулирование, в том числе и на уровне субъектов федерации РФ, существует четкая и более-менее ясная процедура переселения и предоставления компенсаций, то с пользователями объектов нежилого фонда дело обстоит сложнее. Собственник какого-нибудь торгового павильона или АЗС сталкивается с правовым вакуумом в части механизма изъятия его собственности и предоставления компенсации.

Если переговоры с органами власти заходят в тупик, то единственное, на что может опираться такой собственник, это положения некоторых статей Общей части Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), судебную практику и аналогию права.

Согласно статье 235 ГК РФ разрешенным случаем изъятия собственности является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Основания и механизм изъятия установлен ст. 239 ГК РФ. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

То есть, лишать владельца его собственности можно только для потребностей государственных или муниципальных нужд. Понятие государственных или муниципальных нужд в законодательстве плохо сформулировано и трактоваться может по-разному. Вкратце, это потребности государства или города в товарах, работах, услугах, финансируемые из бюджета либо с привлечением внебюджетных источников.

Как же тогда быть в ситуации, когда издается Постановление Правительства Москвы о, например, предоставлении такой-то организации земельного участка для реализации какого-нибудь инвестиционного проекта и об изъятии у владельца его имущества? Такое постановление незаконно и изымать имущество, предъявлять в суд иски о принудительном выкупе неправомерно. Так, Верховный суд РФ указал в одном из дел: «…Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников». Таким образом, если в Вашей ситуации не ведется речь о государственных и муниципальных нуждах, без согласия собственника ничего сделать не получится. Указанное разъяснение с успехом может быть применено и к случаям изъятия объектов нежилого фонда.

Собственник объекта нежилого фонда должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомлен об этом. Выкуп до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

В случае, если префектура нарушит правило об извещении, то в иске о принудительном выкупе должно быть отказано.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе имущества в суд. Иск о выкупе может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления.

На практике часто можно встретиться со случаями, когда префектура издает распоряжение, предписывающее собственнику какого-нибудь торгового павильона снести его. Если владелец павильона его не сносит, то в один прекрасный момент он обнаруживает, что павильона нет, а вместо него есть акт о сносе с указанием адреса, где он может забрать уже никому не нужные железяки. Такие действия без вступившего в законную силу решения суда незаконны. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении по делу № КА-А41/1661-03 указал: «Распоряжение Главы администрации о сносе палатки «Ремонт часов» и фактические действия по исполнению распоряжения, в результате которых палатка снесена, есть не что иное, как изъятие имущества… распоряжение должно быть исполнено только путем предъявления соответствующего иска в суд». Заметим, что в указанном постановлении речь идет о палатке, т.е. об имуществе, которое к недвижимому не относится. Независимо от того, какое имущество хотят изъять — движимое иди недвижимое, его изъятие возможно только после получения вступившего в законную силу решения суда.

В случае, если тихой ночью все-таки успели снести и вывести какой-нибудь объект, можно смело подавать иск о взыскании убытков в виде стоимости снесенного объекта, упущенной выгоды.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Стоимость устанавливается либо по соглашению сторон либо по заключению независимого оценщика, который должен иметь лицензию на оценку соответствующего вида имущества. Заключение оценщика может быть обжаловано в суде.

Читайте так же:  Как узнать кадастровую стоимость онлайн

По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.

Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.

К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».

Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.)

Можно сделать следующий вывод из вышеизложенного:
— принудительное изъятие имущества (движимого и недвижимого) может быть осуществлено только через суд;
— имущество может быть изъято только для государственных и муниципальных нужд;
— собственник имущества должен быть заблаговременно извещен о предстоящем изъятии;
— собственнику должна быть предоставлена справедливая компенсация стоимости его имущества, всех убытков, включая упущенную выгоду.

И еще одна деталь. Согласно Распоряжению Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ установка даже нестационарных объектов, не говоря уже о недвижимости, требует правоустанавливающему документа на земельный участок, например договора аренды. Если договор аренды не содержит в качестве основания для одностороннего расторжения изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то он может быть расторгнут только в суде. Перенесение конфликта в арбитражный суд расширит поле для маневра, даст время.

Полагаем, что изложенная выше правовая позиция поможет собственникам объектов нежилого фонда составить представление о том, как надо защищаться от принудительного лишения собственности, получить справедливую компенсацию за свое имущество.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Адвокат Голованов Алексей Николаевич, запись на консультацию по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72

Правовые последствия изъятия земель и сноса жилых домов для собственников жилых помещений в свете нового Жилищного кодекса РФ

(Крюкова Е. С.) («Юрист», 2005, N 9)

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ И СНОСА ЖИЛЫХ ДОМОВ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СВЕТЕ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ

Крюкова Е. С., аспирант Самарского государственного университета.

[2]

Законодатель не предусматривает в данном случае компенсации морального вреда, что совершенно верно и соответствует смыслу института изъятия для государственных и муниципальных нужд. По этому вопросу в теории высказаны следующие соображения: «Критерий материальности вреда, причиняемого частному собственнику, свидетельствует о том, что моральный аспект не включается в понятие объективной рыночной цены. Эта тема чересчур спекулятивна, чтобы иметь сколько-нибудь объективное измерение» . ——————————— Маттеи У., Суханов Е. А. Указ. соч. С. 293.

Следует учесть то обстоятельство, что согласно п. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения, произведенными после государственной регистрации решения об изъятии и соответствующего уведомления его об этом решении. Такое положение ЖК РФ исключает возможность злоупотреблений со стороны собственника. Вопрос о расшифровке понятия равноценное возмещение применительно к жилым помещениям неоднократно поднимался рядом авторов. Совершенно верно отмечает В. Н. Литовкин, что для человека важно само по себе качество проживания, сумма потребительских характеристик предлагаемого жилища, а не только размер и обеспеченность общей площадью . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья В. Н. Литовкина «Концепция развития жилищного законодательства» включена в информационный банк согласно публикации — «Журнал российского права», 2000, N 5-6. —————————————————————— Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. N 3.

Лучшие Адвокаты Москвы

8 (495) 776-13-39
8 (495) 763-90-66
[email protected]
  • Главная
  • О компании
  • Статьи
  • Судебная практика Центра
  • Видео
  • Услуги
  • Контакты

Гарантии жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495 ) 776-13-39, (985 ) 776 13 39

Гарантии жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения

« Жилищное право», 2009, N 7

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам выселения, выселения из аварийных домов, из домов подлежащих сносу, о выселении из общежитий, о выселении из служебного ( специализируемого) жилья, о выселении алкоголика, о выселении неплательщика, о выписке из квартиры, о выселении из жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи, о выселении несовершеннолетних, о выселении супруга, о снятии с регистрационного учета можно записаться на прием к специалистам нашего Центра по телефонам:

8 (985 ) 763 — 90 – 66; (495 ) 776-13-39, (985 ) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Изъятие квартиры, Переход права, Порядок выселения, Право собственности, Предоставление жилья, Изъятие жилого помещения

Изъятие жилого помещения

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (ст.32 ЖК РФ).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения

принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка. Это решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством — пока такой порядок не установлен.

Собственник должен быть уведомлен не позднее чем за год

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о дате регистрации решения (ст.32 ЖК РФ).

Читайте так же:  Могут ли самозанятые получить лицензию (разрешение) на такси

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Выкупная цена жилого помещения

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ст.32 ЖК РФ).

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

[1]

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается (ст.32 ЖК РФ)

  • рыночная стоимость жилого помещения,
  • а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи
  • с изменением места проживания,
  • временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
    (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения)
  • переездом,
  • поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
  • оформлением права собственности на другое жилое помещение,
  • досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Взамен изымаемого может быть предоставлено другое жилое помещение

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст.32 ЖК РФ).

Спор по решению об изъятии жилого помещения

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения (ст.32 ЖК РФ).

Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии.

Случай, когда дом признан аварийным

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (ст.32 ЖК РФ).

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится в установленном Правительством РФ порядке, — см. Признание жилого помещения непригодным для проживания

Если вы представили ситуацию, когда вам — как собственнику одной из квартир — в числе прочих таких же собственников предъявляют требование о сносе дома, то ваша растерянность совершенно оправдана. Однако вас никто не заставит делать это самостоятельно. Просто это нормальная процедура — именно собственники должны решать, что делать со своей собственностью. Выкуп жилых помещений предусмотрен ЖК РФ только в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (ст.32 ЖК РФ).

Продолжим наш пример — если вы не снесли свой дом сами, то органами власти принимается решение о том, что земельный участок, на котором расположен ваш дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Теперь каждое жилое помещение в доме будет выкупаться в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд — как и предусмотрено ЖК РФ.

Изъятие земельного участка или жилого помещения для государственных или муниципальных нужд: обеспечение жилищных прав собственника

Видео (кликните для воспроизведения).

(«Жилищное право», 2013, N 12)

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД:

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА

Угрюмов Артем, ЮФ «Центр Правовой помощи».

Спорные вопросы, возникающие при изъятии помещения или земельного участка, являются достаточно сложными и зачастую решаются в суде. Для защиты своих имущественных прав собственнику целесообразно обратиться к квалифицированному юристу или хотя бы ознакомиться с общими правилами, регулирующими порядок изъятия и получения соответствующей компенсации.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Кроме того, поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, выполняет обязанности по содержанию жилья и иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Но защищен ли собственник тем же законодательством в случае, например, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, под которыми следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными действующим законодательством, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков?

Статьей 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Необходимо иметь в виду, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Отметим, что правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 мая 2013 г. по делу N А46-26857/2012; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2013 г. N 18-КГПР12-93).

Важно знать, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии соответствующего жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Отметим, что решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

С согласия собственника выкуп жилого помещения возможен также и до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Отметим, что совершать указанные действия собственник вправе лишь до достижения соглашения о выкупе жилого помещения или же до принятия судом решения о выкупе жилого помещения.

Читайте так же:  Погашение займа товаром

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2013 г. N 18-КГ12-94; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2012 г. N 5-КГ12-71).

Но как выглядит ситуация, когда идет речь о многоквартирных домах? Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Разумеется, в качестве многоквартирных домов нельзя рассматривать индивидуальные жилые дома, разделенные между несколькими сособственниками.

Особые правила предусмотрены ЖК РФ для изъятия жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса, причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений этого дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. В том случае, если собственники жилых помещений не осуществят снос дома, органы местного самоуправления вправе принять решение об изъятии у них жилых помещений с последующим принудительным выкупом жилых помещений. Также отметим, что в отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах законодатель не требует соблюдения вышеизложенных правил в части предварительного уведомления собственников жилых помещений об изъятии жилого помещения и его выкупе. Указанные положения распространяются также по аналогии на случай сноса многоквартирных жилых домов так называемого смешанного заселения, где часть жилых помещений принадлежит на праве собственности гражданам, а другая используется в качестве социального жилья.

Важно, что при выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

В практике зачастую имеют место случаи занижения выкупной цены жилых помещений при сносе жилых домов. Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности обязан руководствоваться требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отметим, что сам факт продажи жилого помещения собственником в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд не должен влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Также обращаем внимание на то, что обратиться к профессиональному оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника в полном объеме. Указания в ЖК РФ на то, что следует включать в выкупную цену, в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства. Обращаем внимание, что соглашением может предусматриваться сохранение за собственником жилого помещения права пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.

Важно знать, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. Данные разъяснения содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно требованиям ЖК РФ изъятие жилых помещений в многоквартирном доме возможно только одновременно с изъятием земельного участка, на котором расположен данный дом, т. е. законодательство не допускает в случае признания многоквартирного дома аварийным изъятия только лишь жилых помещений, без изъятия земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, до тех пор, пока участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, он не может быть выкуплен или изъят. Вместе с тем, как следует из смысла ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», инициировать проведение кадастрового учета участка под многоквартирным домом могут лишь сами собственники. Соответственно, при буквальном толковании законодательства можно прийти к выводу, что если участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, то собственники вполне могут не допустить изъятия участка под многоквартирным домом и жилых помещений, расположенных в данном доме, если они не будут обращаться с заявлением в органы власти о проведении кадастрового учета указанного участка.

Более того, по общему правилу государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Данное правило предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь, регистрация в ЕГРП права собственности на участок под многоквартирным домом возможна также только по инициативе самих собственников или уполномоченных ими лиц. Таким образом, можно сделать аналогичный вывод, что собственники также могут блокировать изъятие участка под многоквартирным домом, а следовательно, и изъятие жилых помещений в многоквартирном доме, не обращаясь в уполномоченный орган за регистрацией их права собственности на участок.

Читайте так же:  Зачем заключать брачный договор для оформления ипотеки

Зачастую в многоквартирном доме находятся не только жилые, но и нежилые помещения. Как правило, данные помещения расположены на первых этажах. В соответствии с нормами действующего ЖК РФ можно сделать вывод, что в случае признания многоквартирного дома аварийным подлежит изъятию участок под многоквартирным домом и каждое жилое помещение, расположенное в нем, нежилые помещения изъятию не подлежат. Однако необходимо иметь в виду, что изыматься должны не только жилые, но и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным.

Подводя итог, отметим, что элементами процедуры изъятия жилого помещения в связи с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд являются: во-первых, государственная регистрация письменного решения официального властного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; во-вторых, годичный срок со дня получения письменного уведомления собственником, в течение которого выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника; в-третьих, формы расчетов с собственником изымаемого жилого помещения (выкуп или предоставление другого жилья взамен изымаемого); в-четвертых, внесудебный (соглашение) или судебный порядок принятия решения об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд; в-пятых, специальный (двухгодичный) срок исковой давности, который устанавливается для властного органа, в течение которого он может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. ЖК РФ предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения, с иском о выкупе жилого помещения, иными словами, с требованием об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых истцом. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 18-КГ12-88; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34).

Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и совершают иные незаконные действия. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда.

Как показывает судебная практика, данная категория дел является достаточно сложной, в связи с чем за помощью по защите своих имущественных прав целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в статью 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 г.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 32 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 1 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 2 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации см. Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ

Об особенностях резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта см. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ

Об особенностях предоставления гражданам жилых помещений взамен изымаемых жилых помещений для размещения объектов необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» см. Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ

3. Утратила силу с 1 апреля 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 4 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 5 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Читайте так же:  Незаконная сдача в аренду жилья. как налоговая ловит нарушителей

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 6 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 7 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

[3]

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 8 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 9 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Видео (кликните для воспроизведения).

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Источники


  1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.

  2. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.

  3. Кондратьев, Ф.В. Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского. Очерки истории / ред. Т.Б. Дмитриева, Ф.В. Кондратьев. — М.: ГНЦССП им. Сербского, 2014. — 228 c.
  4. Торвальд, Ю. Век криминалистики; М.: Прогресс, 2011. — 325 c.
  5. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
Изъятие жилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here