Как, сдавая квартиру в аренду, не превратить ее в коммунальную

Все что нужно знать по теме: "Как, сдавая квартиру в аренду, не превратить ее в коммунальную" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Аренда: как сдать комнату. Готовим жилплощадь, выбираем арендаторов, оформляем договор. Почему один и тот же объект можно сдать и за 8 и за 20 тысяч рублей

Желающих поделиться с чужими людьми собственной квартирой, предложив в наем одну из комнат, немного, но ситуации бывают разные: иногда катастрофически не хватает денег, а иногда – общения и ощущения семьи. Но какие бы причины ни толкнули на сей шаг, здесь особенно важно выбрать добропорядочного квартиросъемщика и подстраховать себя на случай всяких непредвиденных ситуаций, ведь от этого порой зависит не только пополнение бюджета, но и спокойствие арендодателя.

Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разузнать, как грамотно сдать в аренду одну из комнат в своих «хоромах».

Будущие сожители
Естественно, арендодателям хочется, чтобы будущие жильцы были порядочными, аккуратными и платежеспособными. Чаще всего такими оказываются люди со стабильной работой и российским гражданством. И лучше, если это будут не вчерашние студенты, а люди не моложе 23-25 лет.

«Если раздражают фривольные нравы молодежи и полуночные приходы домой, не стоит рассматривать студентов. Если накопилось множество претензий к противоположному полу, лучше сдать комнату человеку такого же пола. А тем, кто любит поболтать и повеселиться, можно остановиться на молодой супружеской паре», — советует Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН.

В первую очередь доверие вызывают знакомые люди, поэтому жильцов лучше искать через своих друзей и родственников. «Правда, если возникнут проблемы с взиманием арендной платы, в этом случае можно попасть и в ловушку: отношения между хозяином и жильцом будут уже не просто деловые (ведь их свяжут общие знакомые), и требовать деньги станет сложнее», — отмечает Мария Баскова, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья». Впрочем, в подобную ситуацию можно попасть и с посторонними людьми (если они вдруг вызовут жалость), а рекомендации в большинстве случаев все же не подводят.

Если же в арендаторы приходится выбирать совершенно незнакомых людей, то стоит узнать, где они работают, и попросить координаты ближайших родственников. «Конечно, некоторым арендаторам это может не понравиться, и они откажутся снимать комнату, но это не беда, гораздо хуже прийти однажды в обворованную квартиру», — советует Римма Балясникова (ЕГСН).

Подготовка комнаты
В Москве и в Подмосковье можно сдать любую комнату, даже без ремонта и мебели, ведь приезжих в столице очень много, а среди них и гастарбайтеры, которые готовы спать на матрасах, разложенных на полу, и малообеспеченные семьи из бывших стран СНГ, для которых актуальна лишь низкая арендная плата. Да и многим молодым специалистам и студентам не так важен ремонт, как экономия. Так что все сводится к цене: комнату в плохом состоянии по среднерыночной ставке сдать, скорее всего, не получится, а если ставка будет адекватна характеристикам предложения, то желающие им воспользоваться обязательно найдутся.

«Были даже случаи, когда сдавались комнаты и квартиры в новостройках без всякой отделки», — уверяет Светлана Мамонтова, директор АН «Центр недвижимости», партнер корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Сдаются и комнаты в аварийном состоянии в таких же квартирах. Вот только выбирать арендаторов в таких случаях уже не придется: потенциальные съемщики аварийных комнат – большие компании гастарбайтеров.

А если в качестве арендаторов все-таки нужны «приличные» люди, то жилье надо подготовить: «Как минимум, в комнате не должно быть замусоленных обоев и мебели времен застоя. А как максимум, там должны быть свежий ремонт, непродавленный диван и вместительный шкаф, а на кухне — основная бытовая техника, включая стиральную машинку», — считает Римма Балясникова (ЕГСН). Если же комнату хочется сдать нескольким жильцам, например, семье с ребенком, то нужно подготовить больше спальных мест. Также не лишними будут стол, стулья, кресло, а из техники – телевизор и холодильник. Комнату с таким набором удастся сдать быстрее и дороже.

Кроме того, к приему арендаторов надо подготовить и всю квартиру: «Привести в порядок сантехнику, на «общей» территории – на кухне, в коридоре, в ванной — лучше сделать ремонт, хотя бы косметический, а также выбросить старую разваливающуюся мебель и провести генеральную уборку, т.е. обеспечить чистоту и уют», — советует Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп». Дополнительным плюсом будет симпатичный современный интерьер. Также если в сдаваемой комнате нет стола и холодильника, нужно выделить арендаторам полку в «хозяйском» холодильнике и по возможности поставить отдельный столик на кухне. Немаловажно и наличие прочной входной двери (лучше двойной) с надежным замком, а лучше – с двумя. А вот домашний телефон, по мнению Юрия Шаронова, сегодня уже не так ценен, как в былые годы, так как бОльшая часть населения предпочитает мобильную связь.

Порядок общежития
Хозяин волен установить правила проживания. Например, можно обязать жильцов выключать свет, выходя из комнаты или ванной, использовать бытовую технику в более чадящих режимах (не на полную мощность), а какие-то приборы и посуду не использовать вовсе, возвращаться домой не позже 23 часов, не приглашать гостей, не устраивать вечеринок, не курить. Можно даже установить режим пользования ванной и кухней, например, разрешить принимать душ лишь до полуночи, а завтракать – с 7 до 7.30 утра. Определенный режим иногда устанавливается и на пользование стиральной машинкой. Также нужно обговорить вопрос уборки сдаваемой комнаты и «общественных» помещений.

Но чем жестче требования, тем меньше найдется желающих снять комнату и тем ниже будет ее стоимость. Если пожелания потенциальных арендаторов разумны, то лучше сделать какие-то послабления в своем «уставе». «Например, иногда люди желают установить замок на дверь снимаемой комнаты, чтобы быть уверенными, что никто не войдет в нее в их отсутствие. Это требование вполне уместно, и даже на руку хозяину, поскольку позволит избежать лишних конфликтов в случае пропажи какого-то имущества арендаторов», — говорит Юрий Шаранов. Разумно разрешить квартиросъемщикам, особенно молодым, иногда приглашать в гости их иногородних родителей и других родственников, а если люди работают по сменам или допоздна — не ограничивать их по времени возвращения домой и пользования ванной комнатой, достаточно попросить максимально соблюдать тишину.

Читайте так же:  Льготы по оплате за капремонт

Справедливая цена
Когда квартира и сдаваемая комната хороши собой и функциональны, можно повышать арендную плату: «Чем больше мебели и техники на кухне, чем чище комната и свежее ремонт, тем предложения дороже», — утверждает Светлана Мамонтова (АН «Центр недвижимости»), причем комната с евроремонтом дороже варианта с косметическим ремонтом. Правда, нельзя сказать, что эта зависимость прямо пропорциональна, и иногда менее ухоженная комната стоит не так уж мало.

«Открыв объявления с предложениями в одном и том же районе, можно убедиться, что и «убитые» комнаты, и комнаты с хорошим ремонтом стоят примерно одинаково», — отмечает Римма Балясникова (ЕГСН). Во-первых, если есть время ждать арендаторов, то можно особенно не снижать цену – когда-нибудь обязательно наступит момент, когда лучших предложений не будет. А во-вторых, если у комнаты есть какие-то другие преимущества, то цену тоже можно держать высокой.

Например, учитывается расположение дома: если он ближе к центру, в зоне хорошей транспортной доступности и в двух шагах от метро, то комнаты в нем, конечно, стоят дороже. Если это новый дом, с консьержем и охраной, он также котируется выше. «Размер арендной платы зависит и от уровня инфраструктуры: наличия поблизости школ, детских садов, больниц, магазинов, торгово-развлекательных центров и прочего», — говорит Юрий Шаранов («ГЦН-групп»).

Стоимость комнаты может зависеть и от того, кто арендует. Если хочется сдать жилплощадь молодому человеку или девушке, то разумно делать скидку. Ведь таких арендаторов ищут практически все арендодатели, а если есть возможность поселить в своей комнате семью, молодую пару или двух друзей, то можно немного поднять цену: так, по данным Ларисы Максимкиной, руководителя отделения «Автозаводское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», когда комната сдается двум молодым людям, цена примерно на 20% выше.

«При определении арендной платы большую роль играют размер самой комнаты и кухни, наличие раздельного санузла. Важный фактор — общее количество комнат в квартире и количество людей, которые в ней проживают», — утверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Когда комнат и жильцов меньше, арендаторам комфортнее, а значит, они готовы платить больше. Также на стоимость комнаты влияют состав проживающих в квартире, наличие домашних животных, устанавливаемые правила общежития и возможность свободно пользоваться снимаемым объектом. «Например, если в трехкомнатной квартире живет три поколения одной семьи с парой кошечек и одной собачкой, и при этом они хотят сдать комнату человеку, который будет допоздна работать, уезжать на выходные, никогда и никого не приводить в гости, то они смогут рассчитывать разве что на 8 000 рублей. А если в квартире живет один собственник, который готов лояльно относиться к личной жизни своего жильца, то комната будет стоить намного дороже», — объясняет Римма Балясникова (ЕГСН). Так, в районе метро «Преображенская площадь» или «Ботанический сад» арендная плата может доходить до 18 тыс. руб. в месяц, а близ Садового кольца – до 20-25 тыс. руб.

«Тем, кто хочет самостоятельно сдать комнату, стоит провести сравнительный анализ – посмотреть, например, в интернете, по какой цене выставлены аналогичные предложения в этом же районе, и вывести средний ценник», — предлагает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». А потом уже можно скорректировать его в зависимости от характеристик своего предложения. «Можно просто позвонить в агентство недвижимости, где оценить ее смогут специалисты. Причем для верности можно прозвонить в несколько компаний», — советует Лариса Максимкина («ИНКОМ-Недвижимость»).

С договором надежнее
Можно доверить подбор квартирантов риелторам, особенно если не удалось найти их через знакомых и друзей. Ведь владельцу жилья не придется платить никаких комиссий, их платит арендатор. «Кстати, в том числе из-за необходимости оплачивать агентские комиссионные к специалистам-риелторам не обращаются воры и мошенники», — говорит Римма Балясникова (ЕГСН).

Однако единственное, что может помочь арендодателю (да и арендатору тоже) и обезопасить его от непредвиденных ситуаций – это договор найма комнаты. «Он ничем не отличается от договора найма квартиры, за исключением того, что при сдаче комнаты в договоре обязательно указывается конкретная комната, если хозяин сдает комнату жильцу и сам также проживает в квартире. Если сдается комната в коммуналке, то указываются ее параметры и свидетельство о собственности», — добавляет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

«Только с договором есть возможность обратиться в суд, если арендатор, например, не платит, устраивает шумные вечеринки, не соблюдает установленный порядок пользования кухней или портит имущество», — говорит Елена Жданова, адвокат в области жилой недвижимости, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Договор позволяет письменно оговорить все принципиальные моменты аренды комнаты: ее характеристики, сроки найма, обязанности и права сторон, размер арендной платы и порядок расчетов, причины расторжения договора (например, шумные посиделки, несоблюдение правил общежития, задержка арендной платы на месяц и т.д.). В этом документе можно прописать и вопросы, касающиеся оплаты коммунальных услуг, телефона, интернета и т.п. Главное – учесть все требования и пожелания владельца. Например, если понятно, что хозяин не сможет терпеть вечеринки, надо обязательно прописать в договоре, что это повод для его расторжения, иначе можно лишь вызывать участкового и призывать арендаторов к порядку через суд, но выгнать их не получится.

К договору аренды прилагается передаточный акт, в котором указывается состояние комнаты, перечень находящегося там имущества, его характеристики и информация о внешнем виде. К тому же договор обязывает арендодателей сообщить адрес своей регистрации и паспортные данные.

Составить договор можно самостоятельно — благо образцов стандартных документов в интернете пруд пруди – или обратиться за помощью к риелторам, причем они могут помочь и с оформлением уже готовой сделки, т.е. в тех случаях, когда владелец сам нашел арендатора.

Что касается арендных платежей, то тут тоже понадобится документ. «Деньги необходимо принимать по расписке, четко фиксируя передачу, а лучше использовать платежные системы. Например удобен QIWI-кошелек. Платежи анонимны. Зато есть четкий отчет по дате платежа, а у нанимателя – чек», — рекомендует Сергей Смирнов, руководитель «Биржи Недвижимости АгентОН».

Читайте так же:  Проверки фсс

Денежная подстраховка
Помимо договора защитить арендатора от всевозможных рисков может страховой депозит – залоговая сумма обычно в размере месячной арендной ставки, которая передается владельцу на случай возможного нанесения ущерба квартире и имеющемуся там имуществу (повреждения мебели, поломки техники и т.п.). «И если за весь период проживания неприятных ситуаций подобного рода не произошло, то депозит возвращается – деньги, как правило, идут на оплату последнего месяца аренды», — рассказывает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Также депозит может покрыть убытки, если арендатор съедет, не заплатив, правда, если задолженность не составит плату за несколько месяцев. «А чтобы такого не случалось, уже через две-три недели задержки оплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. Причем если подобные задержки носят постоянный характер, квартиросъемщиков нужно менять как можно скорее», — рекомендует Мария Баскова («Азбука Жилья»). И жалость тут не уместна, разве что в тех случаях, когда хозяин квартиры сознательно хочет заняться благотворительностью.

Наиболее же ценную технику, дорогостоящие предметы интерьера и отделки Юрий Шаранов («ГЦН-групп») советует еще и застраховать, так как вряд ли депозит покроет серьезные убытки. Кроме того, арендаторы могут испортить имущество соседей (например, устроив в квартире потоп), поэтому, сдавая жилье в аренду, можно оформить и полис гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации жилых помещений.

Какие налоги платить, если я сдаю комнату за плату по счетам ЖКХ?

— Сдана комната в аренду в коммунальной квартире. По договору арендатор платит только за коммунальные услуги по расчету, предоставленному управляющей компанией. Какую сумму дохода указывать в декларации для налоговой инспекции? Либо нужно предоставлять нулевую декларацию без указания суммы дохода, так как оплату арендатор производит по расчету самостоятельно через банк?

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Необходимость уплаты НДФЛ за коммунальные платежи зависит от способа учета коммунальных платежей, который прописан в договоре.

Первый способ — когда оплата за коммунальные услуги производится непосредственно самим арендатором напрямую управляющей компании, а также случаи, когда собственник сначала сам фактически оплачивает счета за потребленные арендатором коммунальные услуги (затем арендатор возмещает понесенные расходы). В таких обстоятельствах у собственника не возникает экономической выгоды, так как нет дохода, и, значит, нет обязанности уплачивать НДФЛ.

Второй способ — когда коммунальные платежи прописаны как плата за пользование арендуемым помещением. В этом случае, как указано в письме Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/1528, коммунальные платежи в составе полученной арендной платы физического лица (не ИП) не уменьшают НДФЛ. Получение коммунальных платежей рассматривается в таком случае как доход в целом и является объектом обложения НДФЛ.

Таким образом, рекомендуется воспользоваться первым способом, чтобы у Вас не возникало обязанности платить налог. Обращаем также Ваше внимание, что у граждан при отсутствии дохода нет обязанности предоставлять в налоговую нулевую декларацию.

Отвечает финансовый директор ООО «Би-Консалтинг» Майя Зиновьева:

Оплата коммунальных услуг арендатором является компенсацией расходов по содержанию квартиры. При такой форме аренды Вы не получаете дохода, подлежащего обложению НДФЛ. В соответствии с п.4 ст. 229 Налогового Кодекса РФ, Вы имеете право не отражать в декларации доходы, не подлежащие или освобожденные от уплаты НДФЛ. Так как у Вас нет дохода, облагаемого НДФЛ, то можно не заполнять декларацию в отношении арендной платы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

[1]

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2019 г.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

  1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже. Как убедиться в том, что фотографии конкретного объявления откуда-то были взяты? Воспользуйтесь сервисом Google Images – наверняка на разных сайтах вы найдете немало совпадений. Обычно цель создания такого лже-объявления — формирование базы потенциальных клиентов.

Квартиры не существует. Будьте внимательны при заполнении договоров, проверяйте все данные, даже если вам помогает риэлтор. Немало людей столкнулись с ситуацией, когда адреса, указанного в договоре, не существует и им приходится платить за аренду, не имея жилья. Если вы столкнулись с этой проблемой, то можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, отправив письмо на адрес наймодателя. В том случае, когда акта приема-передачи жилья у вас нет, то можете об оплате не беспокоиться и забыть про эту квартиру.

Нередко риэлторы-мошенники действуют так: требуют плату за предоставление информационных услуг (до 10 000 рублей), а затем передают клиенту несколько номеров арендодателей, не собираясь договариваться с ними и сопровождать вас при осмотре.

Если вы хотите узнать как перевести жилое помещение в нежилое, то вам будет полезна эта статья.

Заключайте договор только с хозяином квартиры, проверяя документы, подтверждающие его право на собственность.

Читайте так же:  Льготы матерям-одиночкам в детских садах
  • Предложение купить базу клиентов. Этот обман мошенники «разработали» не так давно. Желающему снять квартиру предлагается доступ к онлайн-базе собственников квартир. Риэлтор убеждает вас, что обновление базы происходит ежедневно, однако если вы оплатите к ней доступ, то увидите лишь сайт, содержащий давно устаревшую информацию. Чтобы частично обезопасить себя от недобросовестных агентов, можете поискать информацию в интернете, изучив отзывы обманутых арендаторов.
  • Спрос рождает предложение, и предложения эти не всегда честные. Предлагаем вам посмотреть видеоролик о новых способах мошенничества при аренде квартиры.

    Как снять квартиру самостоятельно?

    При самостоятельном поиске вам нужно будет найти объявление от собственника, а не риэлторской компании, самому назначить время и объехать понравившиеся квартиры. Конечно, в такой ситуации существуют свои подводные камни, однако немало людей предпочитают не обращаться к риэлторам.

    Что нужно учесть при самостоятельном поиске?

    Проверка хозяина квартиры

    Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

    • Свидетельство собственности на него;
    • Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
    • Гражданский паспорт.
    • В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

    Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

    Согласие всех собственников

    Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

    Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель. Он также обязан предоставить документ, в котором прописан порядок пользования данной квартирой — то есть, какая комната закреплена за тем или иным собственником, что избавит вас от возможных конфликтов.

    Правильный договор аренды

    Грамотно и юридически верно составленный договор содержит в себе:

    • ФИО и паспортные данные владельца жилья и арендатора;
    • Ежемесячную сумму за аренду;,
    • Условия пересмотра платы за жилье;
    • Наибольшее число визитов владельца квартиры для ее проверки, а также условия проверок;
    • Лица, которые имеют право на совместное с арендатором проживание;
    • Срок сдачи квартиры в аренду;
    • Условия, при которых договор будет расторгнут.
    • Договор должен содержать подробное описание жилья: адрес квартиры, площадь и число комнат, этажность дома.

    При этом каждый договор индивидуален — стандартной формы не существует.

    Предлагаем вам скачать бланк договора аренды квартиры: Скачать.

    Опись имущества

    Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передается арендатору во временное пользование.

    Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, белье, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т. д. Если арендатор утеряет или повредит предметы, не включенные в опись, то хозяину вернуть их не получится.

    Предлагаем вам скачать бланк описи имущества: Скачать.

    Правила аренды квартиры

    Проверьте у собственника квартиры его право сдавать жилое помещение в наем, изучите документы на квартиру.

    Уточните, где его можно будет найти, и проверьте контактные данные (телефон, адрес).

    Проверьте условия подключения к интернету или, если он уже проведен, выясните порядок оплаты.

    При осмотре квартиры проверьте состояние сантехники, электропроводки. Важно, чтобы пробки не выбивало при подключении минимального количества приборов (электрочайник, компьютер, стиральная машина). Также убедитесь в отсутствии муравьев, тараканов, клопов и прочих насекомых.

    Если во время осмотра нашлись какие-либо неполадки, уточните у владельца жилья, за чей счет будет проведен ремонт и устранение.

    Если вы снимаете комнату, которая не запирается на ключ, или койко-место, то залог платить не нужно.

    Окна квартиры должны быть в хорошем состоянии, иначе в холодные месяцы вас станет продувать, а в теплые работа кондиционера будет затруднена.

    Запишите номера неотложной помощи аварийных служб.

    В экземпляре договора, отмечайте ежемесячную оплату аренды и требуйте подпись владельца жилья.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Решите вопрос с мебелью, будете ли вы пользоваться хозяйской мебелью или привезете свою.

    Поскольку цены на рынке аренды нестабильны, не рекомендуется оформлять договор на длительный съем жилья за фиксированную стоимость. Если произойдет падение цен, вы сможете подобрать вариант аренды подешевле или попросить у владельца жилья скидку.

    При оформлении договора владелец квартиры должен передать вам комплект ключей. Проверьте их. Помните, что требовать за ключи плату незаконно.

    Обычно срок действия договора — год без одного дня. Это в интересах владельца квартиры, поскольку такие договора называются краткосрочными и уменьшают возможности арендатора незаконно подселить к себе соарендаторов. Если вы желаете продлить договор, подпишите соответствующее соглашение за месяц до истечения срока действия.

    Постарайтесь найти общий язык с хозяином квартиры и соседями, поддерживайте с ними хорошие отношения.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !
    Поделиться с друзьями:

    [3]

    Также рекомендуем к прочтению:

    Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

    – На одной площадке пять квартир, одна из квартир постоянно сдается (через агентство). Контингент заселяется неспокойный, постоянно пьянки и драки, шум-гам день и ночь. Вызываем полицию, но они и юрист говорят, что глобально повлиять на собственника квартиры мы не можем, только обращаться суд. Но в суде ему дадут только штраф (разговаривали с собственником – результата нет). Есть органы власти, которые могут ограничить или запретить деятельность собственника этой квартиры? Или стоит обратиться в Жилищную палату, Роспотребнадзор? Должны же быть какие-то варианты? Устали все!

    Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

    Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора. Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении. Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

    Читайте так же:  Как подать на алименты после развода

    Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

    Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

    К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

    Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

    Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

    Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

    В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

    Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

    К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

    1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
    2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
    3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

    Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

    На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

    Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

    Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

    К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

    Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

    В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

    Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

    Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Жильцы против: можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

    Еще в советские времена руководители страны высказывали желание полностью искоренить коммунальные квартиры, как определенный класс недвижимости.

    Тогда люди верили в коммунизм и мечтали о том, что скоро они получат свою жилплощадь. Однако, как мы видим на сегодняшний день, благодаря взлетевшим ценам на жилье, коммунальные квартиры и общежития сейчас являются самым бюджетным вариантом для аренды.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?

    Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.

    Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.

    В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.

    Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.

    В ней говорится о том, что собственник жилплощади имеет полное право совершать любые действия с ней, если они отвечают нормам закона РФ и не нарушают права и интересы других лиц.

    В категорию этих действий входит возможность продать, обменять, подарить или сдать свою комнату без информирования об этом жителей соседних помещений.

    Как сдать комнату в комуналке, если жильцы против?

    Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду. Это его личное дело – пускать в свою собственность квартиранта или нет. Мнение и позиция соседей, особенно в том случае, когда они выступают против этого, не может иметь под собой никаких законных оснований.
    Читайте так же:  Оформление налогового вычета через личный кабинет налогоплательщика

    Пункт 1 статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

    Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

    Следовательно, для того, чтобы квартирант получил доступ к ним, требуется получить разрешение у других проживающих. Это делает невозможным сдачу в аренду комнаты без согласия соседей.

    В том случае, если соседи выступают против того, чтобы вы сдавали свою комнату в наем третьему лицу, несмотря на то, что жилплощадь у вас приватизирована и является личной собственностью, следует обратиться к пункту 1 статьи 36 ЖК РФ.

    В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.

    Также поможет статья 42 ЖК РФ, говорящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке также есть своя личная доля в общей собственности и он волен распоряжаться ей по своему усмотрению.

    Следовательно, вы можете на правах владельца помещения в коммуналке предоставить арендатору не только саму комнату, но и право пользования кухней, коридором, санузлом и так далее.

    В том случае, если наниматель не будет злонамеренно пытаться причинить вред или ущерб имуществу, находящемуся в общем пользовании – с него и с вас взятки гладки.

    В статье 135 ГК РФ также говориться о том, что, если место, которое предназначено для обслуживания другого помещения, которое является предметом спора, находится в общем пользовании.

    Тогда часть его и, соответственно, право им пользоваться, переходит к владельцу основного помещения или же его представителю.

    Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

    Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

    [2]

    В случае аренды комнаты представителем собственника является квартирант, действующий на основании договора найма.

    Заключение договора

    Сам договор найма на комнату в коммунальной квартире по своему содержанию будет схож с типовым договором аренды на квартиру. При заключении сделки собственнику и арендатору необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие их личность. От владельца жилого помещения потребуется документ, подтверждающий его право собственности на предоставляемую в наем жилплощадь.

    Договор можно составить от руки в произвольной форме.

    Главное — прописать там дату заключения соглашения, реквизиты обеих сторон, предмет договора (комната, ее площадь, адрес), порядок финансовых расчетов и полную опись имущества.

  • Права и обязанности сторон в таком соглашении будут точно такими же, как при аренде обычной однокомнатной квартиры. Единственное, что следует прописать отдельным пунктом – что дополнительно к комнате предоставляются в наем места общего пользования.
  • В прочих условиях можно указать, что наниматель обязан соблюдать график дежурств в этих местах, если таковой имеется в коммунальной квартире.
  • То же касается имущества собственника, которое предоставляется нанимателю на срок действия договора.

    Также арендатор, как представитель владельца жилплощади, имеет право пользоваться местами общего доступа, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.

    Подводные камни

    Далеко не все жители коммунальной квартиры спокойно смирятся с новым квартирантом, даже если вы процитируете им соответствующие законы. Негативно настроенные соседи могут начать пакостничать и портить жизнь арендатору постоянным проявлением агрессии и мелкими склоками.

    В некоторых случаях дело может доходить даже до таких кардинальных действий, как закрытие входной двери на щеколду или цепочку, когда арендатор отлучится, ограничения по времени, какое он может проводить на кухне или в душе и так далее.

    Разумеется, все вышеперечисленное является явным нарушением прав, которые получает арендатор, подписав договор найма. Считайте, что вам крупно повезло, если в качестве жильцов вам попадется бойкая семейная пара, которая не только не позволит как-либо ущемлять свои права, но и не даст спуску особо решительно настроенным соседям по коммуналке.

    В этом случае не придется переживать о том, как складываются отношения ваших арендаторов с другими жильцами.

    А вот если в наниматели вы выбираете скромную девочку-студентку, только что поступившую на первый курс института, то будьте готовы либо к тому, что в скором времени ваши соседи ее просто «выживут», либо придется потратить немало собственных нервных клеток в урегулировании имеющегося конфликта.

    Так или иначе, следует запомнить: для того, чтобы сдать в аренду комнату в коммунальной квартире или общежитии, не требуется получать согласие соседей. Это касается лишь тех случаев, если жилплощадь находится у вас в собственности.

    Тоже самое относится и к местам общего пользования в коммуналке – если вы на законных основаниях владеете жильем, то имеете полное право использовать свою долю в общей собственности по личному усмотрению. В частности – передавать ее в пользование своему представителю, то бишь – квартиранту.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

    2. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.

    3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
    4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
    5. Дмитриев, О. В. Экономическая преступность и противодействие ей в условиях рыночной системы хозяйствования / О.В. Дмитриев. — М.: ЮРИСТЪ, 2005. — 400 c.
    Как, сдавая квартиру в аренду, не превратить ее в коммунальную
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here