Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Все что нужно знать по теме: "Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

– Мы приобрели квартиру с использованием маткапитала. Подскажите, через сколько ее можно будет продать, чтобы не было акта мошенничества, и как это сделать? Дети должны иметь собственность в другой квартире или им нужно будет только сделать постоянную регистрацию по другому адресу?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств. Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности. Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет. Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой. Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи. Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

[3]

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Читайте так же:  Заявление в пфр об уточнении платежа

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Самое популярное направление расходования материнского капитала — это покупка жилья, и в первую очередь — квартиры. Со временем у родителей может возникнуть потребность в продаже такого жилья (из-за переезда, приобретения недвижимости большей площади и т.п.). Это возможно при соблюдении определенных формальностей, а именно:

  • при получении разрешения органов опеки и попечительства (ООиП);
  • улучшении или сохранении прежних жилищных условий.

Законно провести сделку по продаже такой квартиры можно:

  • купив на полученные средства новое жилье и выделить в нем доли детям;
  • выделив доли в уже имеющемся жилье;
  • без выделения долей, положив полученные с продажи деньги на банковские счета детей (в размере выделенных долей).

Условия продажи жилья с маткапиталом

В федеральном законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 о материнском капитале нет никаких ограничений на продажу квартиры или дома, приобретенных с использованием средств сертификата МСК. Это значит, что семья может распоряжаться купленной недвижимостью в соответствии с нормами действующего законодательства (на общих основаниях).

Однако не стоит забывать, что обязательным условием расходования маткапитала на покупку квартиры (дома) является выделение долей всем членам семьи. То есть для дальнейшей продажи такого жилья необходимо выполнение следующих требований:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, продать жилплощадь можно будет только после получения разрешения от органов опеки.
    • При продаже квартиры, приобретенной за средства МСК, необходимо обеспечить улучшение или, как минимум, сохранение прежних жилищных условий в новом жилье. Поэтому несовершеннолетним детям должны быть выделены доли в другом жилье, равнозначные долям в продаваемой квартире.
  • Если все члены семьи — совершеннолетние, для продажи квартиры достаточно согласия каждого собственника.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Материнский капитал предоставляется на детей, которые появились в семье после 1 января 2007 года. Это значит, что если квартира была куплена за деньги МСК, среди ее собственников скорее всего будут и несовершеннолетние. Поэтому, чтобы реализовать такое жилье, нужно одобрение органов опеки. Родители должны доказать, что права и интересы детей не будут ущемлены при продаже недвижимости.

Имущественные права несовершеннолетних могут быть соблюдены следующим образом:

  1. Покупка на полученные с продажи средства нового жилья и выделение в нем равнозначных долей. В некоторых случаях допускается приобретение недвижимости меньшей площади (например, если квадратный метр в новой квартире стоит дороже чем в старой, то собственность детям может быть выделена площадью, стоимость которой эквивалентна стоимости отчужденных долей).
  2. Выделение детям равнозначных долей в уже имеющемся жилье, без приобретения нового.
  3. Перевод полученных с продажи квартиры средств на банковские счета, открытые на имена детей. Сумма должна быть эквивалентна стоимости детских долей в отчуждаемом жилье.
  4. Комбинация перечисленных выше способов, если на это получено одобрение органов опеки. Например, если ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть полученных с продажи средств можно снять с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделены доли.

Чтобы получить согласие на проведение сделки в органы опеки по месту жительства (ч. 3 ст. 34 ГК РФ) необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорта заявителей и всех детей (или свидетельства о рождении);
  • заявление от законных представителей детей на их участие в сделках;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием всех собственников;
  • предварительный договор о продаже квартиры с указанием стоимости сделки;
  • другие документы по указанию ООиП (кадастровый паспорт, отчет об определении рыночной стоимости и т.п.).

Когда можно продать жилье, купленное на маткапитал?

Хотя в законе о материнском капитале нет запретов и ограничений на продажу жилья, купленного за маткапитал, требование о предварительном одобрении от органов опеки содержится в ряде федеральных законов (ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке).

На федеральном уровне срок действия соглашения не регулируется, однако необходимо учитывать, что:

  • В большинстве случаев разрешение от ООиП действует на протяжении трех месяцев.
  • Согласно письму министерства образования РФ № 09-М от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних», не позднее чем через месяц в органы опеки необходимо предоставить копию договора о продаже квартиры. Если не сделать это вовремя, разрешение от опеки придется получать снова.

Какой будет налог с продажи квартиры?

При продаже квартиры, купленной по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве, которая находилась в собственности меньше 5-ти лет или менее 3-х лет (если право собственности было зарегистрировано до 1 января 2016 года) нужно уплатить подоходный налог (ч. 3-4 ст. 217.1 НК РФ).

Читайте так же:  Регистрация брака с иностранцем в россии

Согласно письму Минфина, субсидии, полученные налогоплательщиком на покупку недвижимости, или материнский капитал являются доходами, которые освобождаются от обложения налогом (п. 34 и 36 ст. 217 НК РФ). А направление маткапитала на приобретение жилья считается расходом. То есть, при продаже квартиры, налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета может уменьшить сумму облагаемых налогов на сумму подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Так как нигде не установлено ограничений по срокам, по истечении которых недвижимость, приобретенная за МСК, может быть продана, сделать это можно в любое время. Однако, чтобы сделка с участием имущества несовершеннолетних была законной, продажа квартиры должна быть проведена по одной из следующих схем:

  • Продажа квартиры и приобретение нового жилья, которое не уступает прежнему площадью и степенью благоустройства, и выделение в нем долей детям.
    • Если родители не собираются покупать новое жилье, выделать собственность детям можно в уже имеющейся недвижимости, если ее собственниками являются родственники.
  • Перевод полученных с продажи средств, сумма которых не ниже стоимости детских долей, на банковские счета детей.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны детей решили продать квартиру и выделить детям собственность в новом жилье (квартира или дом), сделать это можно одним из следующих способов:

  1. Проведение продажи и покупки одновременно. Для этого нужно подготовить два предварительных договора купли-продажи, в последнем детей нужно сразу указать как собственников. По усмотрению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора может быть обеспечено внесением задатка (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако лучше этого не делать, так как органы опеки могут отказать в проведении продажи, и сделка будет сорвана.
  2. Покупка недвижимости с использованием кредитных средств. В этом случае новое жилье можно сначала оформить на родителей, если будет составлено нотариальное обязательство выделить доли детям после погашения задолженности. После чего все документы и заявление на разрешение продажи нужно направить в органы опеки.

В некоторых случаях размер выделяемых детям долей может быть меньше, чем в отчуждаемом жилье:

  • Если стоимость квадратного метра в новой квартире выше, чем в старой. Подтвердить это можно справкой от оценщика о стоимости одного квадратного метра в отчуждаемом и покупаемом жилье. В этом случае ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную отчуждаемой по стоимости.
  • Доли будут определяться в соответствии с количеством квадратных метров. Это допускается, когда приобретается жилье большей площади. Например, если в отчуждаемой квартире площадью 40 м2 в собственности каждого члена семьи из четырех человек (родители и двое детей) было по 10 м2, доля каждого из них составляла 1/4. В жилье площадью 60 м2 эти же 10 м2 составят только 1/6 часть, то есть доля уменьшится.

Продажа жилья с маткапиталом без выделения долей

Как уже было отмечено выше, главное условие продажи жилья, купленного за маткапитал, это выделение долей всем членам семьи. Если это невозможно сделать сразу после одобрения заявления на распоряжения средствами МСК, составляется нотариальное обязательство, на исполнение которого отводится 6 месяцев с момента исполнения определенного условия (снятие обременения ипотекой и т.д.).

Поэтому при продаже нужно выполнить ряд процедур:

  1. Получить согласие ООиП на продажу.
  2. Продать квартиру до завершения срока действия разрешения (как правило — 3 месяца)
  3. Выполнить одно из условий:
    • выделить доли в другом жилье (новом или уже имеющемся, если оно находится в собственности родственников)
    • разместить деньги на банковский счет или вклад, оформленный на имя детей.

Если полученные с продажи квартиры средства были переведены на банковские счета детей, распорядиться ими (с разрешения органов опеки) можно будет следующим образом:

  • родители могут потратить деньги в интересах детей (с разрешения органов опеки и самого ребенка, которому исполнилось 14 лет);
  • деньгами могут распорядиться сами дети, если им уже исполнилось 18 лет.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку?

Обязательное условия продажи квартиры с материнским капиталом, это выделение долей детям в другом жилье. Однако, в квартире, которая обременена ипотекой, доли детям не могут быть выделены. Это значит, что если у родителей возникла необходимость продать квартиру, оплаченную маткапиталом, до полного погашения ипотеки, необходимо:

  • чтобы на этот момент доли детям уже были выделены в другом жилье, причем именно в том, которое было указано в обязательстве для Пенсионного фонда;
  • получить согласие банка;
  • получить разрешение ООиП.

Если все формальности соблюдены, продажу можно провести по одной из следующих схем:

  • Часть средств покупателя будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • При одобрении банка возможно заключение нового договора, по которому обязательства продавца по ипотечному договору переходят покупателю.

Продавец выплачивает оставшийся долг по ипотеке, банк снимает обременение и жилье переходит в собственность покупателя.

Владелец.ру — сделки с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

Читайте так же:  Кбк ндфл за сотрудников

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

[/stextbox]

Как получить материнский капитал? Фото:vseon.com

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление и подать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.

Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

[1]

  • копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
  • заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
  • копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
  • копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
  • справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
  • документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

На одобрение продажи или на отказ попечительские органы имеют не более пятнадцати дней. Инструкция законной продажи квартиры, купленной на материнский сертификат. Для успешной продажи жилья, приобретенного на государственную помощь новорожденным детям, необходимо внимательно и беспрекословно следовать законодательным нормам.

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

Как продать квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

  • наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
  • особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
  • наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

Для данной сделки есть четкий план действий:

  1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
  2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
  3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
  4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
  5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
  6. получить разрешение от отдела попечительства;
  7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
  8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
  9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

Читайте так же:  Увольнение по собственному желанию во время отпуска – чего требовать от работодателя

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:

Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Заключение

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры. Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.). Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении ряда условий, в частности — после получения разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо выделить равнозначные доли в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) перечислить полученные от продажи средства (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.

Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

Однако поскольку приобретение квартиры за средства материнского капитала допускается только с обязательным условием оформить ее в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то продать приобретенное жилье можно в любой необходимый момент только при соблюдении ряда дополнительных условий:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, то продать квартиру можно будет только после получения разрешения от органов опеки.

Если купленная на материнский капитал квартира не обременена ипотекой, для ее продажи с несовершеннолетними собственниками достаточно получить только одобрение отдела опеки. В противном случае также необходимо получить разрешение банка на осуществление подобной сделки.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с материнским капиталом

Программа семейного капитала распространяется на детей, которые были рождены или усыновлены после 01.01.2007 года. Это значит, что среди собственников жилья, вероятнее всего, будут и несовершеннолетние дети. Именно поэтому продажа такой квартиры осуществляется только после согласия ООиП. Чтобы получить его, родителям необходимо доказать, что права и интересы детей при продаже квартиры не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Соблюдение имущественных прав детей в результате сделки по продаже купленной квартиры могут обеспечиваться четырьмя основными способами:

  1. приобретение на средства, полученные от продажи квартиры, нового жилья с выделением в нем равнозначных долей детям (в некоторых случаях возможна покупка жилья меньшей площади);
  2. наделение детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье без покупки нового;
  3. перечисление средств, полученных от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей (без необходимости приобретать новое жилье или выделять доли в уже имеющемся);
  4. комбинация вышеуказанных вариантов (например, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть средств от продажи квартиры по согласованию с органами опеки можно использовать с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделяться доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье).

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в ООиП с предоставлением следующих документов:

  • паспорта заявителей;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  • документы на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием всех собственников жилья, включая несовершеннолетних детей);
  • предварительный договор об отчуждении (продаже) квартиры с указанием цены сделки;
  • иные документы по требованию работников органов опеки.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.

  • Как правило, разрешение ООиП на продажу квартиры действует в течение трех месяцев.
  • После получения разрешения согласно письму Минобразования от 20 февраля 1995 года № 09-М родители должны предоставить органам опеки не позднее чем через месяц копию заключенного договора о продаже квартиры. Если этого не сделать в установленный срок, то согласие ООиП придется получать повторно.
  • Без действующего документа-распоряжения от органов опеки и правильно составленного договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации сделки с участием имущества несовершеннолетних детей.

Налог с продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса (НК) РФ, при отчуждении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5-ти лет (или менее 3-х лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Читайте так же:  Как оплачивается переработка по трудовому кодексу

Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

  • продажа квартиры и покупка новой, не уступающей старой условиями и площадью;
  • зачисление полученных от продажи средств, сумма которых равна стоимости выделенных долей детям, на их банковский счет.

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

    Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

  • Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м 2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
  • Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м 2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м 2 , то в новой квартире площадью 60 м 2 эти же 10 м 2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены. В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

  1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
  2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
  3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
  4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
    • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
    • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

[2]

  1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
  2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

Видео (кликните для воспроизведения).

После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

  • Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
  • Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.

Источники


  1. Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.

  2. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.

  3. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
  4. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.
  5. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here