Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку

Все что нужно знать по теме: "Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Расчеты по сделке купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Около 90% расчетов по сделкам купли продажи квартир на вторичном рынке происходят с использованием банковских ячеек. В данной статье мы опишем процедуру таких сделок, расскажем на что надо обращать внимание при заключении договора аренды банковской ячейки, опишем сопутствующие риски для каждой из сторон и действия покупателя и продавца, позволяющие минимизировать эти риски. В качестве примера мы будем обращаться к договору аренды банковской ячейки ПАО «Сбербанк РФ».

Процедура расчета по сделкам купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Процедура расчета состоит из следующих этапов:

1. Покупатель и Продавец совместно заключают в банке договор аренды банковской ячейки. Покупатель или Продавец оплачивает аренду сейфа банк. Банк выдает Покупателю ключ от ячейки.

2. Покупатель и Продавец совместно идут в банк, пересчитывают и закладывают деньги в ячейку.

3. Покупатель и Продавец заключают договор купли продажи квартиры. Покупатель одновременно с этим передает продавцу ключ от банковской ячейки. (Как правило это происходит в офисе брокера/агента со стороны продавца или брокера/агента со стороны покупателя.)

4. Продавец регистрирует договор купли продажи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

5. Продавец, предъявляет уполномоченному сотруднику банка договор купли продажи квартиры с отметкой о гос. регистрации, получает доступ к ячейке и забирает деньги. Сделка закрыта расчет произведен.

Данная последовательность действий обеспечивается условиями доступа покупателя и продавца к ячейке, которые устанавливаются договором аренды банковской ячейки.

Условия доступа продавца и покупателя к ячейке и этапы сделки

Одни только условия доступа покупателя и продавца к ячейке прописанные в договоре аренды ячейки не могут гарантировать, что все этапы сделки пройдут согласно плану. О рисках покупателя и продавца мы расскажем ниже.

На что обратить внимание при заключении договора аренды банковского сейфа

Договор подписывается как покупателем, так и продавцом. Для заключения договора покупателю и продавцу необходимо иметь только паспорт. Как правило договор заключается сроком на месяц. Срок аренды указывается в договоре и в акте передаче сейфа, который оформляется одновременно с договором. В форме акта передачи сейфа, применяемого Сбербанком, непосредственно указывается дата начала и дата окончания срока аренды сейфа.

Плату за ячейку может внести любая из сторон. По сложившейся практике расходы по ячейки оплачивает Покупатель. В случае аренды ячейки в Сбербанке стороны оплачивают:

а) стоимость аренды ячейки (стоимость зависит от срока аренды и размера ячейки ) (ссылки на страницы)

б) стоимость услуги по контролю допуска к ячейке (2 000 рублей).

Эти две суммы прописывают в договоре отдельно.

Если расчеты по сделке происходят в рублях, деньги для расчетов по сделке могут занимать довольно большой объем. Для их хранения потребуется ячейка высотой от 20 см. и больше. По вопросу необходимого размера ячейки лучше проконсультироваться с сотрудниками банка. Стоимость аренды ячейки у различных банков можно узнать с помощью нашего инструмента подбора банковских ячеек. Аренда ячейки от 20 до 25 см. на месяц в Сбербанке обойдется в 2200 рублей. Всего аренда ячейки с услугами по контролю допуска к ячейке в Сбербанке составит 4200 рублей. Оплата аренды ячейки и услуги по контролю допуска к ячейке производиться при подписании договора.

Ключ, согласно условиям договора, банк передает покупателю.

В договоре прописываются следующие реквизиты,

  • Данные продавца
    • ФИО*
    • место жительства (регистрации)*
    • дата и место рождения
    • гражданство
    • реквизиты документа, удостоверяющего личность;
    • ИНН (если имеется)
  • Данные покупателя
    • Те же что и для продавца*
  • Адрес объекта недвижимости (квартиры)*

* Будут сверяться с договором купли продажи

Рекомендуется очень внимательно проверять эти реквизиты, особенно это важно для продавца. Банк будет сверять реквизиты договора купли продажи квартиры именно с реквизитами договора аренды ячейки. Если какой-либо из подчеркнутых выше реквизитов, не совпадет, Продавец не сможет получить доступ к ячейке и забрать причитающиеся ему деньги.

При заключении договора также рекомендуем проверить:

  • Адрес хранилища (помещения в котором расположена ячейка)
  • Срок, в течение которого Покупатель после окончания договора имеет доступ к ячейке (в этот срок он может забрать свои деньги обратно из ячейки, если сделка не состоялась)

Самая трудоемкая процедура во всей схеме — это пересчет денег при их закладке в ячейку. Она может занят несколько часов. Эта самая трудоемкая процедура во всей сделке. Продавцу желательно воспользоваться оборудованием для пересчета денег, которое, как правило, предоставляет банк, за отдельную плату. Продавец также может заказать услугу по пересчету денег у банка. Для этого необходимо заранее уточнить стоимость этих услуг и порядок их оплаты.

При получении ключа желательно сразу проверить подходить ли ключ к ячейке. В банке то же может быть всякая путаница. Рекомендуется также достать внутренний контейнер и проверить его на исправность.

О чем должен позаботиться Продавец

Продавцу и покупателю, не являющимися профессионалами в недвижимости, прежде всего необходима помощь их агентов/ брокеров /риелторов, через которых они проводят сделку (далее Агенты продавца и покупателя). В договоре аренды банковской ячейки можно прописать возможность присутствия при операциях с ячейкой доверенных лиц — Агентов продавца и покупателя. Присутствие доверенных лиц не обязательно для доступа к ячейке, но они могут быть приглашены по желанию покупателя или продавца.

При подписании договора банк передает ключ покупателю. Чтобы Продавец мог забрать деньги из ячейки он должен взять ключ у покупателя. Договором аренды банковской ячейки процедура передачи ключа от Покупателя Продавцу никак не оговорена. Существует риск, что покупателю не передадут ключ или передадут поддельный ключ. Покупатель и Продавец должны оговорить процедуру передачи ключа отдельно. Как правило, ключ передается от Покупателя Продавцу в момент подписания договора купли продажи квартиры (до его регистрации). Иногда по взаимной договоренности Продавец после закладки денег передают ключ агенту одной из сторон, который в данном случае является посредником между сторонами. Существуют схемы где ключ передается на хранения в банк согласно отдельным договоренностям.

Читайте так же:  Особенности домашнего бизнеса по разведению соболей

Срок аренды ячейки ограничен по времени. В течение этого срока Продавец должен зарегистрировать договор купли продажи, без чего он не сможет получить причитающиеся ему деньги. При задержках в регистрации договора Продавец рискует остаться без денег. Регистрация сделки купли продажи квартиры в Москве занимает, как правило, 5-7 дней, однако возможны задержки в связи с ошибками в документах или сбоями в системе. Ячейку как правило арендуют на 1 месяц. Банк может продлить, срок аренды по просьбе обеих сторон (Продавца и Покупателя), однако если Покупатель не захочет подписывать такое соглашение, принудить его к этому невозможно. Продавцу следует проконсультироваться с брокером о возможных задержках в регистрации сделке и, если такие задержки вероятны, настаивать на увеличении срока аренды ячейки.

После того как Продавец получил ключ и зарегистрировал договор, он имеет доступ к ячейке. Теперь Продавец хотел бы открыть ячейку и обнаружить там требуемую сумму денег. Если ее там не будет Продавец будет сильно разочарован. Чтобы не получить неприятный сюрприз, Продавец должен проконтролировать, что требуемая сумма заложена в ячейку и что купюры не поддельные. Таким образом, задача пересчета денег во время ее закладки в ячейку является задачей продавца. Он должен заранее спланировать всю процедуру. Имеет смысл заказать услугу пересчета и проверку денег у банка, в среднем такая услуга стоит 0,2% от суммы денег. Во избежание кражи или подлога Продавец во время закладки должен иметь деньги и ячейку в своем поле зрение все время пока ячейка не будет закрыта, и все лица, присутствующие в хранилище вместе с ним не покинуть помещение.

О чем должен позаботиться Покупатель

Основной риск для покупателя — это риск того, что права на приобретаемую им квартиру, не будут зарегистрированы должным образом. Согласно условиям договора аренды, банк берет на себя обязательства проверить реквизиты договора купил продажи квартиры и/или выписки из реестра собственности (ЕГРП), предъявленных продавцом, проверить наличие штампа на договоре, подтверждающего его регистрацию в ЕГРП. Одновременно банк освобождает себя от ответственности за недостоверность и недействительность указанных документов. Таким образом, Покупатель не защищен на 100% от рисков мошенничества. С помощью своего агента Покупатель должен предпринять ряд других мер для исключения рисков мошенничества. Описание этих мер не является предметом данной статьи.

Большие суммы денег, необходимые для расчетов по сделкам с недвижимостью, привлекают криминальные элементы. Покупателю не рекомендуется везти всю сумму на закладку в ячейку одним разом. О дне закладки денег будет знать большое количество людей: Продавец, его агент, сотрудники банка. Эта информация может попасть к криминальным элементам и Покупатель может быть ограблен по дороге в банк. Для минимизации рисков Покупатель может арендовать другую ячейку в том же хранилище и собрать деньги в этой ячейке, привозя их небольшими суммами. Также деньги можно отправить в банк, предоставляющий ячейку, по безналу, и снять наличными в день закладки. В последнем варианте автоматически решается проблема пересчета денег, так как Продавец может видеть какая суммы была снята со счета.

Когда Покупатель передает крупные наличные деньги продавцу за что-либо, Покупатель может попросить у продавца расписку о получении денег. К сожалению, при схеме расчетов с ячейкой у Покупателя нет такой возможности, т.к. он не передает деньги напрямую Продавцу, а закладывает их в ячейку. Нашему Покупателю такая расписка может понадобится в случае судебных или не дай бог уголовных разбирательств с Продавцом, а также для налоговых вычетов. Покупателю рекомендуется оговорить с Продавцом альтернативную процедуру по подготовке расписки о передаче/получении денег.

Иногда после закладки денег в ячейку сделки расстраиваются. В этом случае Покупателю надо ждать до окончания срока аренды ячейки чтобы вернуть свои деньги обратно. Деньги Покупателя замораживаются на срок аренды ячейки, что может повлечь потери на процентах, валютных колебаниях или инфляции, особенно когда для сделки сбережения в долларах переводились в рубли. Таким образом, Покупатель заинтересован в как можно более коротких сроках аренды ячейки, что, как мы показали ранее, противоречит интересам продавца. Срок аренды ячейки должен являться предметом разумного компромисса между Покупателем и Продавцом.

Какой банк выбрать для аренды ячейки

Очень важно чтобы сотрудники в отделении банка, где вы будите проводить сделку имели опыт проведения таких сделок. Соответственно банк и само отделение должны быть крупными с большим потоком клиентов. Нельзя забывать и о надежности банка, и о цене аренды ячейки. Подобрать подходящий банк и отделение в зависимости от надежности, цены и расположения поможет наш инструмент подбора банковских ячеек . Необходимые советы вы также можете получить у своего агента по недвижимости.

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Одним из самых дорогостоящих приобретений в жизни человека является жилье. И вопрос безопасности во время передачи денег от покупателя продавцу становится весьма актуальным. Хорошим вариантом сделать данную процедуру безопасной является банковская ячейка.

Как правило, все расчеты с банком осуществляет покупатель. При этом с целью проверки корректности суммы закладывать денежные средства стороны могут вместе, а забирает их только продавец. При покупке квартиры ячейка в банке арендуется от одного месяца до неопределенного срока.

Порядок передачи денег выглядит следующим образом:

  • В день оформления сделки в ячейку кладется определенная сумма.
  • Подписывается договор купли-продажи.
  • После регистрации недвижимости в Росреестре продавец забирает деньги.

В договоре с банком указываются паспортные данные человека, который может забирать деньги из ячейки, а также документы, которые он должен предоставить.

[2]

Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:

Подготовительный.

Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.

Заключение договора аренды ячейки.

Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

  • Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
  • Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен:
    • гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;
    • обеспечить сохранность средств.
  • Какая из сторон будет присутствовать при закладке денег.
  • Какой из сторон в дальнейшем разрешен доступ к ячейке и на каких условиях.
  • Порядок разрешения спорных моментов.
Читайте так же:  Какие налоги заменяет усн

Закладка суммы.

После оплаты банковских услуг можно закладывать деньги. Чаще всего день совместного посещения хранилища участниками сделки обговаривается с сотрудниками банка. Обычно он совпадает с днем подписания договора купли-продажи. В хранилище продавец может пересчитать деньги, удостовериться, что закладывается полная сумма, проверить подлинность купюр. После закладки ячейка блокируется, доступ к ней закрывается до выполнения договорных условий. Ключ остается у покупателя или в банке.

Взять на себя ответственность за хранение ключа могут посредники, выступая нейтральной стороной – риелторы или юристы.

Переход права собственности.

Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. По результатам этого процесса они должны получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает смену правообладателя.

Переход денег к продавцу.

Продавец посещает хранилище, предоставляя депозитарию документы, подтверждающие госрегистрацию сделки купли-продажи. Только после этого ему открывается доступ к сейфу. Участия покупателя не требуется.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, после истечения срока, который отводится продавцу, доступ к ячейке получает покупатель. Обычно хранилище арендуется на месяц. Продавец может получить деньги с 13 по 20 день аренды. Этого времени хватает для перерегистрации прав в Росреестре. В случае, когда сроки затягиваются, об этом нужно сообщить в банк и продлить аренду.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить договор на аренду банковской ячейки с целью дальнейшей оплаты покупки квартиры, необходимы только паспорта участников. Что касается документов, которые нужно предоставить для получения доступа к сейфу, участники определяют их сами. Обычно список включает:

  • подписанный договор купли-продажи;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю (она является заменой выдаваемого ранее свидетельства о собственности).

В настоящее время обеспечить доступ к ячейке довольно просто. Раньше для подтверждения перехода права собственности требовалось свидетельство, которое выдавалось правообладателю. В связи с этим продавец зависел от добросовестности покупателя. После введения единого реестра недвижимости возможностей для незаконных манипуляций у покупателей практически не осталось. Тем не менее, важно внимательно проверять выписку из Росреестра на наличие ошибок. Если предмет продажи в ней прописан неправильно, неверно указаны данные правообладателя и др., доступ к сейфу может быть ограничен.

Преимущества покупки квартиры через ячейку

Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.

[1]

Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.

Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.

Так, основные преимущества передачи денег через ячейку при покупке квартиры:

Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)

Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)

Хранение неограниченной суммы

При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.

Недостатки расчетов через банковскую ячейку при покупке квартиры

  • В полномочия банка не входит проверка подлинности купюр. Эта ответственность полностью лежит на продавце.
  • Банк не проверяет документы, которые предоставляет продавец: они оцениваются по формальным признакам соответствия.
  • В договоре аренды ячейки не указывается точная сумма закладки. Поэтому в случае возникновения споров между покупателем и продавцом банк не будет являться гарантом. В связи с этим данный момент должен контролироваться продавцом.
  • Одна из сторон может препятствовать другой стороне получить доступ к ячейке.
  • Транспортировка большой суммы до хранилища может быть весьма рискованной.

Минусов немного, но они все же есть. Чтобы избежать всех рисков, стоит воспользоваться услугами опытных риелторов, которые досконально проверят все необходимые документы перед их подачей в банк.

Особенности договора купли-продажи квартиры через ячейку

Договор купли-продажи при приобретении квартиры через ячейку в банке имеет классическую структуру. Так, он должен содержать ключевые условия сделки:

  • реквизиты сторон;
  • ссылку на правоустанавливающие документы на недвижимость от продавца;
  • подробное описание объекта:
    • адрес,
    • этаж,
    • кол-во комнат,
    • площадь,
    • кадастровый номер;
  • цену;
  • указание отсутствия таких обременений, как залог или арест;
  • указание отсутствия долгов по коммунальным услугам;
  • указание отсутствия прописанных лиц.

Тем не менее, этот договор будет отличаться от стандартного одним пунктом: в порядке оплаты прописывается расчет через арендованную банковскую ячейку, а также тот факт, что продавец получит деньги только после прохождения процедуры госрегистрации. Кроме этого, можно вписать банк, в сейфе которого будет храниться сумма, и указать сроки, отведенные продавцу на получение денег за квартиру.

Другие важные условия использования банковской ячейки будут прописаны в договоре аренды с финансовой организацией. Таким образом, передача денег через ячейку при покупке квартиры – хороший способ защиты от неуплаты для продавца и от мошеннических действий со стороны второго участника сделки для покупателя. Обращаясь в агентство «Твоя квартира», вы гарантированно защищаете себя от всех незаконных действий.

Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Видео (кликните для воспроизведения).

Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами. Избавить от части из них можно при помощи оформления сделки посредством банковской ячейки.

Зачем нужно использовать банковскую ячейку

Банковская ячейка – это специальный сейф, находящийся в отделении финансовой организации. Банк отвечает только за сохранность того, что есть в ячейке, но не отслеживает, что именно туда помещает человек.

Такая система необходима для того, чтобы покупатель точно знал, что продавец получит деньги не раньше, чем будет подписан договор купли-продажи. С точки зрения продавца это тоже удобно, ведь деньги за квартиру он уже увидел, они ждут его в ячейке и, чтобы их получить, достаточно просто довести сделку до конца.

Читайте так же:  Проводки по авансовому отчету по командировке

В случае же, если договор не был подписан, покупатель может просто забрать свои деньги из ячейки (но не раньше, чем сделка действительно будет расторгнута). В результате, никто из сторон ничего не теряет.

Договор аренды ячейки

Главная особенность такого документа – участие не двух, а трех сторон. Так, арендаторами назначаются одновременно как продавец, так и покупатель. А в качестве организации, которая предоставляет услугу выступает банк. Очень важно предусмотреть права доступа в зависимости от ситуации.

Содержание договора аренды ячейки

В данном документе должна фигурировать такая информация:

  • Данные об арендаторах ячейки: покупателе и продавце.
  • Информация о квартире, которая должна быть продана-куплена.
  • Условия, при которых то или иное лицо получает доступ к ячейке. Например, продавец получает доступ при заключении договора купли-продажи, а покупатель – только если продавец отказывается заключать сделку.

Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Договор такого типа практически ничем не отличается от обычного. Единственный нюанс, который нужно учитывать: прописать в условиях оплаты, что расчеты будут производиться посредством банковской ячейки. Вся остальная информация относительно того, кто, как и когда получает к ней доступ указывается уже в договоре на аренду ячейки, о котором было рассказано выше.

Содержание договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В договоре купли-продажи должны указываться следующие данные:

  • Информация о покупателе и продавце.
  • Детальные данные о квартире, которая является объектом сделки. Тут очень важно проследить, чтобы вся указанная информация действительно соответствовала правде.
  • Условия расчетов. Именно тут вписывается пункт о том, что оплата будет производиться при помощи банковской ячейки.
  • Права и обязанности продавца и покупателя.
  • Подписи и дата заключения договора.

Образец договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Нотариальное заверение и регистрация

Такой документ требует обязательного заверения нотариусом. Для составления также можно обратиться к нему, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Нотариус не заинтересован в отстаивании прав любой из сторон сделки, а юрист – заинтересован в отстаивании интересов своего клиента. Заверение – это платная услуга.

Кроме того, после заверения документ обязательно нужно зарегистрировать. В противном случае сделка не будет иметь юридической силы и ее не составит труда оспорить в суде.

Расходы и сроки

Основной статьей расходов в данном случае станет заверение документа. Отдать нотариусу придется сумму от 2 до 5 тысяч, в среднем. Нужно учитывать, что конкретная цена во многом зависит от региона проживания и места заключения сделки. Например, услуги нотариуса в центре Москвы будут стоить в разы больше, чем то же самое, но где-то на окраине небольшого отдаленного населенного пункта.

Кроме того, нужно будет заплатить за банковскую ячейку. Так как обычно договор на ее аренду заключается минимум на месяц (и этого времени должно хватить для подписания всех документов), рассчитывать стоит на сумму порядка 500-2000 рублей.

Больше всего времени уйдет на согласование условий, но как раз на этом этапе никакие расходы еще не возникают. Стороны просто договариваются о том, как конкретно квартира будет переходить из рук в руки. Срок на это практически ничем не ограничен, кроме желания сторон. Как следствие, может растягиваться на месяцы, а то и на годы. Но на практике, предварительный этап обычно завершается за несколько дней. Максимум – месяц.

Само оформление сделки, вместе с арендой ячейки, заверением договора купли-продажи и его регистрацией вряд ли займет больше 1-2 дней.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью?

Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Далее рассмотрим порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?

К альтернативным сделкам относят съезды, разъезды, обмены. Одновременно с продажей квартиры гражданин получает другую жилплощадь, куда он может переехать.

В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.

[3]

Схема выглядит следующим образом: покупатель для альтернативщика приобретает жилплощадь у продавца и получает жилье альтернативщика, а продавец получает средства покупателя.

Основные риски альтернативной сделки

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку при альтернативной сделке

При альтернативной сделке c недвижимостью заключается два договора между:

  • Покупателем и альтернативщиком;
  • Продавцом и альтернативщиком.

У этих договоров есть только один общий момент – это деньги, связывающие покупателя и продавца.

Для проведения расчетов арендуется банковская ячейка, в которую покупатель вносит деньги. Впоследствии эту сумму заберет себе продавец, но только после того, как будут зарегистрированы оба договора. Альтернативщик в данных расчетах участия не принимает.

Покупатель и продавец с банком заключают договор, в котором прописываются условия изъятия из сейфа денег и срок аренды. Для этого необходимо и покупателю, и продавцу, иметь при себе паспорт.

После заключения договора с банком стороны сделки подписывают договора купли-продажи и отправляют их на регистрацию, причем одновременно. Смотрите также, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры.

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:

  1. Паспорт;
  2. Ключ от сейфа;
  3. Два договора купли-продажи, заключенные альтернативщиком с покупателем и продавцом.
Читайте так же:  Бухгалтерская отчетность в ифнс бюджетных учреждений

Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры

В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Процедура передачи денег при продаже квартиры через банковскую ячейку

Для всех, кто опасается ходить по городу с несколькими миллионами в сумке при покупке квартиры, придумали несколько способов обезопасить процесс передачи денег. Самый популярный из них — аренда банковской ячейки. Рассмотрим все нюансы использования этого способа передачи денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Для чего нужна банковская ячейка

Банковская ячейка — небольшой сейф, который находится в особом хранилище банка (депозитарии). Банк сдает такие сейфы в аренду всем желающим. Так как банк не требует отчета о содержании ячейки, то и поместить туда можно все что угодно.

Банк только охраняет депозитарий и контролирует допуск к нему. Грубо говоря, банк следит только за тем, чтобы замочки на ячейках были целыми, остальное не его дело.

Кому подойдет данный способ передачи денег

Передачу денег через банковскую ячейку при продаже земельного участка, при покупке «вторичного» жилья и других сделках выбирают в случаях, когда покупатель расплачивается наличкой. Хотя безналичные расчеты при покупке квартир все более актуальны, многие до сих пор предпочитают при покупке квартир расплачиваться наличными.

Справка. При покупке квартиры в новостройке предполагается безналичный расчет, здесь используются другие способы обезопасить сделку, например, такие как аккредитив.

К услугам банковской ячейки прибегают при покупке «вторички» и при «альтернативной» сделке. Такой сделкой называют обмен жильем, когда люди обмениваются квартирами и одна из сторон доплачивает какую-то сумму. В общем, услуга подходит для дорогостоящих сделок между физическими лицами.

Преимущества использования банковской ячейки

Передача денег при покупке или продаже квартиры через банковскую ячейку — один из самых безопасных и простых способов заключения сделок при наличном расчете.

Перечислим плюсы:

  • удобно для обеих сторон договора: покупатель знает, что вернёт деньги обратно, если квартира не будет куплена, а продавец не сомневается, что получит их при условии заключения сделки;
  • в ячейке можно хранить сколь угодно большую сумму денег, не опасаясь за её сохранность;
  • время аренды при необходимости можно продлить;
  • банк при необходимости проверит подлинность купюр и поможет в их подсчёте;
  • кто бы в конечном итоге ни забирал деньги из банка, он может это сделать в любой из отведённых по договору дней, никого не ставя в известность о дате визита. Это минимизирует риск ограбления. Кроме того, можно положить деньги на счёт в этом же банке;
  • если банк вдруг обанкротится и его имущество окажется под арестом, то деньгам в ячейках ничего не грозит, поскольку они — собственность того, для кого они предназначены.

Минусов мало, но есть и они:
  • большой минус в том, что ни в одном документе не прописывается информация о сумме вклада. В случае споров относительно стоимости жилья нет возможности подтвердить данные;
  • представители банка, в котором арендуется ячейка, не в состоянии проверить договор о купле продаже на подлинность и ответственности за это они не несут;
  • расходы, поскольку аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью платная.

В итоге, плюсы перекрывают минусы с лихвой, оставляя данный способ наиболее удобным среди остальных возможных, таких как передача денег по факту лично, или через депозит нотариуса.

Как осуществить сделку с помощью банковской ячейки

Порядок передачи денег через банковскую ячейку при продаже квартиры лучше знать заранее.

Вот пошаговая инструкция:

  1. В сделке участвуют две стороны — покупатель и продавец. Каждый из них может пригласить до двух доверенных лиц.
  2. Стороны встречаются в банке и оформляют договор аренды индивидуального банковского сейфа. В нем оговаривается срок пользования, условия доступа к индивидуальному сейфу, размер оплаты ячейки, обязанности сторон. Из документов обычному человеку понадобится только паспорт. А вот для военнослужащих, граждан другой страны пригодятся дополнительные документы, их список есть на сайте выбранного вами банка.
  3. Срок аренды варьируется от одного дня до трех лет и по желанию продлевается. По размеру сейфы тоже разнятся от 31 до 62 см в ширину, от 4 до 60 см в высоту. Дополнительно оплачивается контроль допуска доверенных лиц к сейфу.
  4. Как правило, банковскую ячейку оплачивает покупатель, реже — стороны складываются. Способ оплаты — любой.
  5. После оформления и оплаты договора покупатель и продавец получают на руки договор аренды ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. Ключ достается кому-то одному, по договоренности. У редких банков есть услуга раздачи ключей обеим сторонам.
  6. Деньги в сейф покупатель кладет в присутствии продавца, банк предоставляет технику для пересчета и проверки подлинности банкнот при желании.
Читайте так же:  Каков максимальный размер пенсии по старости в рф

Отдельно о посещении сейфа:
  • вместе покупатель и продавец имеют право посещать сейф в любое время сколько угодно раз;
  • чтобы получить свои деньги, продавец приносит с собой в банк договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, указанный в договоре аренды ячейки. Его выбирают стороны договора. Банк будет сверять данные у себя и в документах у продавца, которые он принесет, так что стоит позаботиться о том, чтобы все было правильно написано;
  • если сторон сделки несколько, то при аренде ячейки должны присутствовать все из них, а также упоминание их имен в договоре обязательно;
  • продавец или покупатель может разрешить допуск к сейфу доверенного лица, если сам не хочет или не может придти.

Важно! В некоторых банках можно взять кредит и использовать его для сделки с недвижимостью также арендуя ячейку.

Некоторые особенности пользования ячейкой

Передача денег через банковский сейф — безопасная сделка, но знайте, что банк всего лишь сдает в аренду свое имущество, и отвечает только за него, то есть за сохранность ячейки, а не за то, что внутри. Но есть и плюс: поскольку содержимое ячейки не принадлежит банку, в случае его банкротства ваше имущество не исчезнет.

Еще одна особенность: чтобы продавец квартиры получил свои деньги, он должен предоставить банку документы. Как правило, это договор купли-продажи и паспорт. В некоторых банках дополнительным условием изъятия денег будет ключ от банковской ячейки. То есть, при потере ключа и выполнении всех остальных условий по продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Собирается комиссия банка, которая рассматривает возможность вскрытия ячейки и обязательно приглашается покупатель квартиры (который может отказаться от приглашения). В других банках такая ситуация решается только штрафом за утерю ключа. Так что заключая договор, на это стоит обратить внимание.

Важно! Внимательно проверяйте паспортные данные и адрес объекта недвижимости. Имейте ввиду, при допуске к ячейке для изъятия денег, банковский сотрудник сверяет данные договора аренды ячейки с данными паспорта и адреса квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если будет несоответствие в данных, потребуется приглашение другой стороны договора аренды ячейки, а это время.

Еще один важный момент: встреча сторон в банке и обсуждение условия. Для этого используют специальные переговорные комнаты. Конечно, это не критично, можно обсудить все и в общем коридоре, но если хотите комфорта — уточните о возможности вести переговоры в отдельном помещении у сотрудника банка.

В среднем для оформления договора и аренды ячейки нужен 1 час. Если по вашей сделке будет несколько ячеек, прибавляйте по 30 минут для каждой ячейке.

Про деньги. Если деньги за квартиру вам выдают в кассе банка (такая ситуация возможна, если сделка проходит с привлечением ипотечного кредита), просите кассира вскрывать банковские упаковки и проверять количество и качество денег, это ваше право. Кстати, если вы захотите проверить подлинность банкнот банковской техникой — это платная услуга.

Вот такой список мелочей, на которые стоит обратить внимание. Вот что из себя представляет банковский индивидуальный сейф. Как говорилось ранее, положить в него можно все что угодно (из разрешенного законом). Насколько удобно использовать этот способ — решать вам.

Особенность. Некоторые задаются вопросом — а можно ли передавать небольшие суммы через ячейку. Конечно можно, хоть рубль передавайте, но предварительно задумайтесь, насколько передаваемая сумма соответствует тратам времени и средств на ячейку. Средняя цена самого маленького (очень маленького) сейфа — 2000 рублей в месяц.

Куда обращаться

Если вас заинтересовал такой способ передачи денег, вот список банков, которые могут их предоставить:

Банк Условия Средняя стоимость (в рублях за месяц)
Россельхозбанк Большой выбор размеров ячеек, есть перерыв на обед. 1500
Саровбизнесбанк Большой выбор размеров ячеек, аренда на срок от месяца до года 2500
Возрождение Перерыв на обед, возможность хранить ключ в банке 900
Локо-банк Возможно предварительное бронирование 2000
Альфа-банк Срок аренды от недели 2500
Сбербанк Срок аренды от 1 дня, удобное местоположение 2500
Райффайзенбанк Можно изменить условия аренды за дополнительную плату 2700
Радиотехбанк Работает с перерывом на обед 3000

В целом, цены примерно одинаковы, услуга пересчета и проверки подлинности тоже предоставляется везде. В основном, люди выбирают банки так, чтобы удобно было добираться. Большую роль играет уровень доверия к тому или иному учреждению. Передача денег через банковскую ячейку в Сбербанке наиболее популярна, так как этот банк по прежнему вызывает у граждан больше лояльности по сравнению с остальными.

Заключение

Индивидуальный банковский сейф — отличный способ защиты от недобросовестного продавца или покупателя недвижимости, тем более процедура передачи денег через банковскую ячейку не так уж и сложна. Теперь вы знаете важные нюансы и критерии выбора банка. Риск есть всегда, но ячейка в разы безопасней передачи денег из рук в руки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Источники


  1. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  2. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.

  3. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
  4. Малько, А.В. Проблемы теории государства и права. Учебник / А.В. Малько. — М.: Юрлитинформ, 2012. — 802 c.
  5. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here