Собственник квартиры мучает арендаторов своими визитами. как договориться без конфликтов

Все что нужно знать по теме: "Собственник квартиры мучает арендаторов своими визитами. как договориться без конфликтов" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Собственник квартиры мучает арендаторов своими визитами. Как договориться без конфликтов

Многие собственники квартир предпочитают сдавать жилье знакомым людям. А что делать, если среди знакомых нет желающих?

Лучшим способом защиты от подобных неприятностей станет проверка биографии потенциального квартиросъемщика. Для этого можно обратиться к различным базам данных правоохранительных органов и судебных приставов, где можно узнать, совершал ли ваш будущий арендатор какие-либо противоправные действия в прошлом или же он вполне добропорядочный гражданин. Однако такая работа потребует от собственника квартиры значительных усилий и затрат.

Наша экосистема управления недвижимостью «Арендатика» предлагает проведение проверки биографии арендатора без лишних затрат. Собственник квартиры может запросить у будущего квартиросъемщика согласие на проверку его личных данных. Такой запрос осуществляется в один клик в личном кабинете, созданном в сервисе «Арендатика» , и не требует никаких других действий. Сбор информации происходит в режиме онлайн в течение нескольких минут.

Может ли хозяин квартиры приходить без предупреждения к квартирантам?

Мы с мужем снимаем жилье. И перевезли сюда всю свою мебель и технику. Хозяйка квартиры приходит очень часто. Иногда, когда нас нет дома. Может среди дня или ночи прийти без предупреждения, открыть своими ключами дверь. Много раз просили ее заранее звонить, но она этим все равно не утруждается.

Меня беспокоит то, что она приходит со своим мужем или сыном-уголовником. И раздала ключи своим всевозможным родственникам. Замок менять не разрешает.

Я стала переживать о том, что нас просто вот так могут обокрасть, когда нас нет дома, и ничего не докажешь.

К тому же, мне неприятно, когда я отсыпаюсь после рабочей смены, а она заваливается, будит меня и начинает доставать всякой ерундой. Такое ощущение, что ей поговорить не с кем.

Ведем мы себя прилично. Сделали в ее халупе ремонт за свой счет. Вывели мышей и насекомых. Платим всегда вовремя.

Вот что ей надо, а?

Сама сдаю квартиру и не появляюсь в квартире по полгода-деньги перечисляют на карту исправно, семья приличная. Но в договоре прописано-имею право посещать квартиру не чаще 1-го раза в месяц с предварительным предупреждением нанимателя не менее чем за сутки. Вот сейчас надумала квартиру продавать. Нанимателей об этом предупреждала при их вселении. Они и сами её хотят её купить, но пока не получили положенный им материнский капитал. Договорились что квартиру потенциальным покупателям показывать буду по субботам с 12 до 14 часов-для жильцов это самое удобное время. Выбор времени посещения за ними.

А Вы составляли договор? В договоре это должно быть прописано-1 раз в месяц с предварительным оповещением не менее чем за сутки. Подозреваю что хозяйке понравилось что сделали ремонт и теперь она хочет создать Вам невыносимые условия. Хочет чтобы съехали, а она теперь будет чистенькую квартиру дороже сдавать. Предлагаю если нет договора предупредить что если будет приходить чаще 1 раза в месяц, то съедите. Но сначала сообщите в налоговую полицию-она заплатит налог за 3 года +штраф. Налог 13% от арендной платы. Пусть подумает насколько ей выгодно Вас «доставать».

Собственник квартиры мучает арендаторов своими визитами. Как договориться без конфликтов

Недобросовестные риелторы обманывают доверчивых клиентов, подписывая с ними договор не о подборе жилья, а об оказании информационных услуг, которые заключаются в предоставлении потенциальному арендатору базы с контактами собственников подходящих квартир. После подписания подобного договора риелтор исчезнет с деньгами заказчика, оставив ему несколько телефонных номеров – номинально он выполнил свою работу, поделившись данными из объявлений, находящихся в открытом доступе.

Некоторые риэлторы изначально предлагают такую услугу, как продажа секретной базы жилья для сдачи в аренду, в хорошем состоянии и по очень выгодной цене. Однако, на деле предоставляемые данные являются устаревшими или вовсе фальшивыми – позвонив по телефону хозяев приглянувшейся квартиры, в лучшем случае можно услышать, что она была сдана несколько месяцев назад.

В целом, за этот вид мошенничества сложно привлечь к ответственности, поскольку человек сам платит так называемому риелтору за оказываемую услугу, до конца не разобравшись в ее содержании.

Нередко в Интернете можно встретить «идеальные» объявления о сдаче квартиры в аренду – прекрасный район, отличный ремонт, привлекательная цена, красивые фотографии. Но не стоит обольщаться – здесь есть два варианта развития событий не в пользу арендатора. Во-первых, риелтор может вам сказать, что квартиру арендовали буквально пару часов назад и объявление еще не успели закрыть, но за умеренную плату он поделится базой подходящих вам съемных квартир. В этом случае реализуется первый вариант мошенничества, связанный с информационными услугами.

Также, риэлтор может попросить вас заплатить за бронирование жилья в качестве гарантии того, что вы действительно намерены воспользоваться таким отличным предложением и заселиться. При этом, вам даже могут показать саму квартиру и договориться о переезде в ближайшее время. Перевод суммы за бронирование чаще всего производится без каких-либо договоров, и мошенник исчезает, собрав с особо доверчивых людей несколько таких авансов в течение пары дней. Квартира, которую демонстрируют аферисты, чаще всего оказывается арендованной посуточно или же вовсе к таким объявлениям прикрепляют случайные фотографии из сети.

Не только риелторы, но и хозяева жилья могут оказаться мошенниками. Существует несколько распространенных приемов, к которым прибегают нечестные собственники. Один из них – ремонт за счет арендатора. Ситуация складывается следующим образом: квартира находится в ужасном состоянии и сдается по очень низкой цене. Но после того, как квартиранты сделают ремонт и, в целом, приведут жилье в порядок, арендодатель может поднять цену или вовсе найти повод выселить арендаторов, чтобы сдать отремонтированную квартиру дороже.

Также собственник квартиры может вступить в сговор с риелтором: сдать квартиру, получить агентские, поделить сумму, как правило, составляющую месячную стоимость проживания, и выселить квартиранта, начав поиск новой жертвы. Предлоги выселения могут быть совершенно разные: тайная порча мебели хозяевами, намеренное подселение насекомых – в этом случае собственник приходит с внезапной проверкой и обвиняет квартиранта в нечистоплотности или безответственном отношении к имуществу. Некоторые арендодатели создают жильцу невыносимые условия, настраивают против него соседей, вынуждая его поскорее съехать. В месяц таким образом можно обмануть несколько арендаторов, заработав немалые деньги.

Еще один яркий пример обмана – сдача комнаты в квартире. Собственник дружелюбно встречает потенциального съемщика, показывает ему квартиру, объясняя, что жильцы из соседних комнат в настоящее время отсутствуют, а когда квартирант заселяется, возвращаются соседи – человек десять шумных представителей ближнего зарубежья. В случае, если огорченный арендатор захочет найти себе место поспокойней и съезжает по собственной инициативе, хозяин категорически отказывается возвращать произведенную оплату и залог.

Какие конфликты с Собственниками были у Вас при аренде жилья?

Опишите, пжт, из личного опыта, какие сложные, конфликтные ситуации возникали у Вас с владельцами квартиры (жилья) при аренде.

Из-за чего возникали разногласия,

Мы арендуем уже не первое жильё, бывало разное. Так вот. Самое ужасное:

До квартиры, в которую переехали на днях, мы с мужем снимали частный дом. Въехали туда со взрослым котом, заранее предупредив, что у нас животное. Котик дот этого прожил три года в квартире, не имея вербальных и телесных контактов с другими животными. Вырвавшись на свободу, Фунтик оторвался: затроллил всех соседских котов. Дрался с каждым котом, который заходил к нам в гости, как настоящий боевой кот. Оплодотворил ВСЕХ кошечек микрорайона. Причем, одного котёнка от своей самой любимой кошки сам привел жить к нам.

Читайте так же:  Правила оформления и выдачи справки о зарплате для визы по месту работы – скачать образец для подачи

Мы снимали полдома с отдельным входом, и во второй половине дома жил родной брат хозяйки со своей семьей. Вот эти двое — хозяйка с братом — договорились и отравили моего кота крысиным ядом. Котик умер за 2 дня и ничто его не спасло. Птом сами признались. На закон Кармы действительно существует: брат хозяйки, отравивший Фунтика, через пару месяцев поимел свой личный трабл: в его кирпичный забор врезался грузовик, снёс на лушпень забор и добротный сарай, который стоял рядом. Однако, я не злорадствую. Котика всё равно не вернуть. Зато уже вырос его сынуля — весь в папку — такой же щекастый, пухлый, добрый по отношению к хозяевам, боевой по отношению в другим котам и темпераментный. Свою сексуальную жизнь Фараон Фунтикович начал в 4 месяца. У него тоже уже куча детей. У нас еще по ходу пьесы появилась кошка, так вот недавно она родила от Фараона 5 очаровательных котят, которых разобрали, как горячие пирожки.

Иногда мужу задерживают зарплату и платить аренду мы можем чуть позже. Предыдущие хозяева этого слышать и понимать не хотели. Они требовали, чтобы им платили на месяц вперед, не ждали ни дня, несмотря на то, что сейчас во всей стране финансовая нестабильность.

Неисправная техника, сантехника или мебель, которую хозяева порой отказываются чинить за свой счет, говоря: «Вам нужны условия — сами всё чините со своего кармана». Так я целый год мыла посуду в ванной, потому что на кухне была забитая раковина и начинался потом сразу после открывания крана. И еще большинство хозяев заранее скрывают, что у них под обоями плесень, розетка вырывается вместе со стеной, бойлер работает с перебоями, не подключена сантехника или засоряется и т.п.

Шум, который может менять хозяевам. Но люди есть очень разные и довольно странные. Тех хозяев, в доме которых мы жили, шум не устраивал. К мужу часто приезжали деловые партнеры и для разряда обстановки мы на мангале жарили шашлыки, сидя во дворе. Соседям за забором хотелось видеть двух пенсионеров, которые не разговаривают, не слушают музыку, не смотрят фильмы и в 9 вечера сразу ложатся спать.

Хозяйка офиса, который мы снимали и приезжали туда только на деловые встречи (по факту не живя там месяцами), была недовольна совершенно противоположным. Она получила свои деньги за год вперед, но ей казалось, что у нее в квартире слишком тихо, никого нет и что мы могли бы съехать, оставив ей проплаченные наперед деньги, чтобы она тем временем нашла новых арендаторов или покупателей. Короче, на людей не угодишь.

Важно уже до заключения договора и арендной платы проверить качество ремонта, выяснить исправность всей сантехники, бытовой техники, мебели и электроники в доме. Заранее оговорить, что Вы можете шуметь. Обсудить возможный момент задержания аренды. Предупредить, что с Вам будут жить дети или животные. Это поможет заранее избежать конфликтов.

Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде

Минстрой в докладе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства» подсчитал, что в России сейчас арендуют квартиры около 3,8 млн семей. При этом, утверждают исследователи, рынок съемного жилья находится в «серой» зоне экономики, а права арендаторов и арендодателей в этой сфере не защищены.

Что надо проверить при подписании договора

По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса. Там указано, что собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.

Перед заключением обсуждаемого соглашения нанимателю необходимо уточнить сразу несколько моментов. Во-первых, убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя, подчеркивает Арина Макарова, юрист КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг I группа Банкротство II группа Страховое право II группа Арбитражное судопроизводство II группа Фармацевтика и здравоохранение IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 22 место По размеру выручки 9 место По размеру выручки на юриста 39 место По количеству юристов × . До лета позапрошлого года право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую можно получить и в электронной форме. Выписка также позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения в отношении этой недвижимости, рассказывает Макарова. Но и это еще не все – перед подписанием соглашения нужно удостовериться, что договор собирается подписать управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Что прописать в соглашении

Само соглашение Алина Зеленская, адвокат национальной юридической компании Митра Митра Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции I группа Налоговое право и налоговые споры I группа Банкротство 14 место По размеру выручки 16-18 место По количеству юристов Профайл компании × , советует составлять, избегая шаблонных формулировок. По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга. Так, если наниматель обязуется оплачивать коммунальные услуги, то ему необходимо попросить у наймодателя бумаги, которые подтвердят отсутствие задолженности по этим платежам на момент подписания договора, рекомендует Макарова.

– как и куда платить;

– можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок;

– какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя;

– прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;

– определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости;

– зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, красить стены и другое).

А есть моменты, в фиксации которых равнозначно заинтересованы обе стороны. Речь идет о составлении актов приема-передачи жилого помещения и платы за него. Юрист уверяет, что такой документ позволит избежать лишних споров из-за порчи имущества. Эта бумага поможет и в том случае, если конфликт между сторонами все же дойдет до суда. Для Владимира Иванишкина* акт приема-передачи стал доказательством, что он сдал свою квартиру Сергею Симухину*, который не хотел платить арендные долги и отрицал факт проживания в недвижимости истца (дело № 33-9116/2017).

Обсуждаемый документ подтвердит и то, что наниматель получил имущество в исправном состоянии. Так произошло в споре № 33-11937/2017, где арендатор пытался взыскать с арендодателя деньги за ремонт, который якобы требовался в квартире. Но, ссылаясь в том числе и на сведения из акта приема-передачи жилья, суд отказал истцу. Квартиросъёмщика защитит акт приема-передачи денег за пользование арендованной недвижимостью. Более того, чтобы доказать свою добросовестность в этом вопросе нанимателю будет достаточно расписки, отмечает Макарова.

Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.

Читайте так же:  Сколько в одном банке можно застраховать вкладов и какова сумма возмещения

Одна из главных проблем, которая связана с арендой квартиры, заключается в том, что существенная часть таких договоров не оформляется письменно. Нередко встречаются случаи, когда соглашение подписывается, но наймодатель не уплачивает налоги с этого дохода. Из-за этого он не идёт в суд при возникновения спора, боясь ответственности за налоговое правонарушение. В результате многие конфликты не доходят до суда и либо не разрешаются вовсе, либо разрешаются нецивилизованным путём.

Павел Хлюстов, адвокат

Из-за чего конфликтуют стороны

Но основные споры между сторонами договора найма возникают совсем не из-за перечисленных обстоятельств. Самая распространенная причина – долги арендатора за жилье. Семен Фомичев* задолжал Андрею Ильину* за аренду квартиры 86 000 руб. Должник даже составил расписку, в которой обязался выплатить эти деньги в определенный срок. Но свое обещание он так и не выполнил, поэтому собственник жилья решил вернуть себе долг в судебном порядке. В суде ответчик заявил, что написал расписку под угрозами Ильина. Но две инстанции не поверили в такую версию событий и удовлетворили иск (дело № 33-3634/2017).

Квартиросъемщикам нужно гасить долги и за коммуналку. Семья Любовецких* снимала жилье у СПК «Нижегородец», где и работали сами супруги. Когда муж с женой уволились из этой компании, то все равно продолжили арендовать ту же квартиру, накопив задолженность в 126 000 руб. за коммунальные услуги. Эти деньги предприятию пришлось взыскивать со своих бывших сотрудников в судебном порядке. Первая инстанция и апелляция удовлетворили требования фирмы (дело № 33-14310/2017).

Возникают споры и из-за того, что наймодатель не исполняет свою обязанность по капитальному и текущему ремонту жилья. Прокуратура проверила жилищный фонд военного городка «Новосысоевка-9» и установила, что один из многоквартирных домов требует капитального ремонта: у него рушатся плиты балконов и козырьки над входом в подъезды, нарушена гидроизоляция карниза и произошло разрушение плит карниза, кровля тоже требует замены. Ссылаясь на эти обстоятельства, надзорный орган попросил обязать Минобороны как собственника этого имущества провести капитальный и текущий ремонт этой недвижимости. Суд удовлетворил такое требование, указав на то, что эти работы должен выполнить именно собственник дома, а не владельцы квартир в нем (дело № 33-5955/2018). Аналогичное решение вынесли и две инстанции по делу № 33-1595/2018, в котором квартиросъёмщик Артем Сорокин* просил обязать собственника жилья – администрацию городского поселения Микунь – отремонтировать сгнившие пол и крыльцо.

Еще одна причина разбирательств между сторонами обсуждаемых правоотношений – перепланировка съемного жилья. Анна Свинцова* соединила в одну две квартиры, которые она снимала у администрации Владивостока. После этого она обратилась в суд с просьбой сохранить жилье в измененном виде. Однако две инстанции отказали заявителю. Суды сослались на то, что по закону истец обязан был заранее согласовать перепланировку с наймодателем, но в рассматриваемом случае Свинцова этого не сделала (дело № 33-1229/2016).

Не менее распространенными являются споры о выселении жильцов, которые не хотят освобождать недвижимость после истечения срока действия соглашения. Семья Иришкиных* продолжала занимать квартиру в течение шести лет после того, как закончился срок договора аренды этого имущества. И собственнику жилья – администрации Владивостока – пришлось добиваться выселения квартиросъемщиков. Апелляция удовлетворила требование чиновников (дело № 33-5757/2017).

Но конфликт может возникнуть и вокруг отношений, которые прямо не урегулированы в законодательстве. В частности – смена замков в жилье. Заключая договор найма жилого помещения, собственник утрачивает фактическое господство над вещью и не может владеть ею одновременно с нанимателем, объясняет Лилия Щербакова, АК Бородин и партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг II группа Уголовное право и процесс II группа Банкротство III группа Арбитражное судопроизводство 9-12 место По количеству юристов 15 место По размеру выручки × . И если это соглашение не запрещает менять замок, то соответствующее действие нельзя будет считать нарушением порядка пользования имуществом, говорит юрист: «Ведь оно не подпадает под критерии переустройства или перепланировки». При отсутствии прямого договорного регулирования этого вопроса наниматель не обязан передавать новый комплект ключей собственнику, добавляет эксперт. А интерес наймодателя контролировать сохранность своей квартиры и находящегося там имущества обеспечивается правом собственника раз в месяц или в иной установленный сторонами срок посещать жилье, объясняет частнопрактикующий юрист Валерий Сокуренко.

– Наймодатель может проверять состояние квартиры, но периодичность и порядок таких визитов согласовывается устно или письменно;

– сверлить стены или выбрасывать старую хозяйскую мебель квартиросъемщик не может без согласия собственника жилья;

– подселять в квартиру друзей и родственников арендатору тоже нельзя, не предупредив об этом арендодателя;

– в арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис (ст. 678 ГК;)

– если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара.

Бывают и обратные ситуации, когда сам арендодатель меняет замки в квартире, чтобы «проучить» арендатора-должника и лишить того возможности забрать свои вещи. По мнению Сокуренко, подобные действия являются самоуправством и квалифицируются по одноименной ст. 330 УК. ВАС в своем информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» тоже указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС. По аналогии эти нормы можно применить и к отношениям между наймодателем с квартиросъёмщиком.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если договориться не удаётся, то наймодатель просто меняет замки и выставляет вещи арендатора на улицу. Еще хуже, когда в помещении остается имущество квартиросъёмщика. Вскрыть замок он не имеет права, и ему придется идти в суд, где нужно будет доказать принадлежность запертого в квартире имущества. Сделать это крайне сложно. Так что прежде чем снимать или сдавать квартиру, необходимо составить акт приема-передачи, где нужно перечислить, кому и какие вещи принадлежат.

Павел Хлюстов, адвокат

Несмотря на суть претензий при возникновении любого конфликта, сторонам рекомендуется вести переписку, из содержания которой будут понятны возникшие претензии, рекомендует Щербакова. И при этом стоит собрать доказательства того, какие именно письма направлялись и получались, советует юрист.

* – имена и фамилии действующих лиц изменены.

Закон и аренда. Что можно, а что нельзя делать в съёмной квартире

Договор найма — основополагающий документ, который регламентирует отношения нанимателя и наймодателя. Однако учесть абсолютно всё в нём невозможно. К тому же, нередко требования хозяина и желания арендатора могут противоречить законодательству. О том, что можно, а что нельзя делать в съёмной квартире, рассказывает АиФ.ru.

Право посещения хозяином квартиры также нередко вызывает споры. «Гражданский кодекс РФ не содержит прямой нормы, позволяющей хозяину квартиры осматривать квартиру и проверять его состояние, — сообщил Липскеров. — Однако ст. 678 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора использовать квартиру только для проживания, обеспечивать её сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Соответственно, хозяин квартиры вправе требовать от арендатора исполнения указанных обязанностей. Из этого следует, что хозяин квартиры вправе проверять состояние квартиры, однако периодичность и порядок таких проверок должны быть также согласованы сторонами либо по устной договорённости, либо путём внесения в договор соответствующих условий».

Читайте так же:  Как отключают канализацию

Сверлить стены в квартире без разрешения хозяина нельзя, так как согласно ст. 678 ГК РФ, «наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения». Поэтому прежде чем повесить картину, жилец обязан связаться с хозяином. Выкидывать хозяйскую мебель арендатор также не может. Если старый диван, лакированный шкаф и продавленное кресло являются собственностью арендодателя, распоряжаться ими без его ведома нельзя.

Селить в квартире друзей и родственников без согласия хозяина наниматель не имеет права. Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которое он и передаёт арендатору, но не его гостям. Если гости нанесли наймодателю убытки, то он вправе обратиться с иском в суд с целью их взыскания. Для того чтобы избавить себя от претензий со стороны хозяина, этот пункт должен быть также учтён в договоре найма.

Ремонтировать сантехнику должен хозяин квартиры, если только её поломка не произошла по вине жильца. Особенно важным это бывает, когда в квартире прорвало трубу, и залило соседей. Встаёт вопрос, кто будет платить. «Если установлено, что трубу прорвало именно в квартире собственника, то и ремонт соседям будет оплачивать он. Собственник жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ несёт бремя содержания данного помещения. Частью 4 указанной статьи установлено, что он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним», – пояснила Баглаева.

Устроить в съёмной квартире склад или офис жилец не имеет права. Статья 678 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора использовать квартиру только для проживания, и её нарушение может служить причиной досрочного прекращения договора найма.

В случае пожара также важно определить виновника, и если виновен арендатор, то он несёт ответственность согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ. Однако здесь могут возникнуть трудности. Дело в том, чтобольшинство договоров найма в России не регистрируется в государственных органах, а значит, суд может признать их незаключёнными. «Суды общей юрисдикции очень часто отказывают в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам, поскольку договор аренды недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном порядке, соответственно, считается незаключённым. Следовательно, он не порождает прав и обязанностей для сторон, и поэтому за ущерб, причинённый арендатором, договор с которым вы не зарегистрировали, придётся отвечать вам как собственнику», – рассказала эксперт.

Опасная аренда. Как снять квартиру без риска быть обманутым

На московском рынке аренды нередки случаи обмана, непонимания между жильцами и хозяевами. Единственный способ избежать проблем — быть вооружённым знаниями о трудностях, которые могут ожидать при поиске и жизни в съёмной квартире.

Махинации с арендой

Предоставление ложной или устаревшей информации о сдаваемых квартирах — один из способов обмана. На рынке работает огромное количество агентств по поиску жилья, и некоторые из них фактически занимаются надувательством. Чаще всего работают они по следующей схеме: за «умеренную» плату агентство предоставляет список с телефонами и адресами квартир. На деле оказывается, что большинство из них либо уже давно сданы, либо не сдаются вовсе. Предъявлять агентству претензии бессмысленно: информация (услуга) предоставлена, деньги никто не вернёт. Отличить такую организацию от агентства недвижимости очень просто: во втором случае цена услуги составляет 100 % от месячной арендной платы и вносится только после того, как необходимый вариант найден. Информационные агентства за свои «услуги» берут меньшую плату.

Пересдача снятого на короткий срок жилья с целью обмана — самый популярный способ мошенничества с арендой. На фонарных столбах, автобусных остановках и информационных щитах можно часто увидеть объявления о сдаче квартир, причём цены таких предложений бывают на порядок ниже рыночных. В данном случае схема обмана следующая: мошенник снимает квартиру на короткий срок, после чего даёт объявление. Доверчивые граждане приходят смотреть жильё. Под разными предлогами у них выпрашивается арендная плата на месяц вперёд и залог, выдаются ключи. Когда на следующий день жертвы приезжают к квартире с пожитками, они вполне могут столкнуться у входа с другими «арендаторами». Возможен и другой вариант: через некоторое время после заселения в квартиру заявляется только что «откинувшийся с зоны» «настоящий» владелец квартиры или некий «родственник» арендатора, который заявляет свои права на жилплощадь и требует, чтобы она была немедленно освобождена.

После заключения договора

Когда квартира является предметом имущественного спора, о спокойной жизни нанимателям можно не мечтать. Бывают случаи, когда с «зоны» возвращается самый настоящий брат хозяина или на пороге появляется его бывшая жена. В таком случае жильцы оказываются вовлечены в материальные споры, и виноваты в этом они сами: при аренде нужно обязательно проверить, приватизирована ли квартира и является ли её хозяин единственным собственником. В случае если квартира является собственностью муниципалитета, необходимо получить письменное разрешение о её сдаче. Без такого документа любой прописанный в ней человек имеет право запретить её сдавать. В случае если у приватизированного жилья несколько собственников, нужно получить от каждого из них письменное согласие о её сдаче в аренду.

[2]

Внезапное повышение арендной платы — нередкий способ «заработать» на жильцах. Случается, что по истечении двух – трёх месяцев владелец без каких-либо причин внезапно заявляет, что сумма аренды повышается. В данном случае он рассчитывает на то, что жильцы предпочтут заплатить лишние несколько тысяч, чем снова мучиться с поиском жилья и переездом.

Споры о своевременности выплаты арендной платы часто приводят к разрыву договора о найме. Бывают случаи, когда, получив арендную плату за месяц, владелец квартиры «внезапно» забывал об этом. «Проблемы с памятью» могут быть вызваны желанием избавиться от жильцов (ведь согласно договору выселить их можно в том случае, если они просрочат ежемесячный платёж) или просто неадекватностью владельца квартиры.

Претензии владельца к состоянию квартиры чаще всего возникают тогда, когда жилец собирается съезжать. По условиям договора, он должен сделать это за месяц, и в течение этого времени хозяин зачастую начинает предъявлять претензии к состоянию жилья. Он может внезапно забыть, что паркет был поцарапан, диван развалился, а обивка на двери была изодрана задолго до заключения договора. Чаще всего цель таких претензий — не вернуть арендатору залог.

Правила безопасной аренды

1. Искать жильё только через знакомых или с помощью профессиональных агентов.

2. Обязательно вдумчиво проверять паспорт хозяина и документы на квартиру, отдавать деньги только под расписку.

3. Составлять договор найма и акт приёма-передачи квартиры, в которых обязательно должны быть указаны:

  • паспортные данные арендатора и арендодателя;
  • характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь, состояние износа, предметы мебели и т. д.),
  • стоимость месячной арендной платы и время, в течение которого наймодатель не имеет права её увеличивать;
  • права нанимателя (возможность проводить ремонт);
  • права наймодателя (количество посещений хозяином квартиры, время и дни, по которым они будут проходить), сроки, в которые он может объявить о выселении жильцов.

4. Заранее обсудить все важные моменты: кто будет чинить сантехнику в случае поломки, каким образом будет производиться оплата коммунальных услуг и междугородних переговоров и т. д. Сделать это нужно даже в том случае, если хозяин ваш хороший знакомый.

Собственник квартиры мучает арендаторов своими визитами. Как договориться без конфликтов

Многие собственники сдают свою недвижимость спустя рукава. Он хозяин квартиры и волен распоряжаться ей по собственному усмотрению: захочет – возьмет квартирантов, не устроят – выгонит. Эта практика применяется повсеместно, и только договор способен регулировать непростые отношения двух сторон. Но как показывает практика аренды квартиры в Москве , не всегда правила, оговоренные до въезда жильцов выполняются в полной мере. Постоянные визиты хозяина без предупреждения, звонки без причины и тотальный контроль через соседей заставляют арендаторов собирать вещи и сбегать в другое место. Как найти ту грань между контролем за сохранностью собственной недвижимости и навязчивости, перерастающей в паранойю?

Читайте так же:  Список документов для продажи дома с земельным участком

Доверяй, но проверяй

Лучшие друзья грамотного хозяина – соседи. Они заинтересованы в спокойных и тихих квартиросъемщиках, которые не разрушат размеренный уклад их жизни и с удовольствием помогут. Познакомив новых жильцов с соседями, вы тем самым вы убережете себя от неожиданных новых квартирантов, таджиков и субаренды. И не придется постоянно приезжать для проверки, стоит раз в месяц привезти тортик к чаю и в уютной обстановке обсудить последние новости. Рассказывать или нет о подобном методе наблюдения жильцам, решать только вам.

Заключаемый договор аренды квартиры в Москве всегда содержит пункт о посещении жилья для проверки внутреннего состояния — обычно раз в месяц. Конечно, это обычно напрягает арендаторов и мы не рекомендуем таких частых визитов. Тем не менее, не поленитесь через пару месяцев после заключения договора один раз прийти и пройтись по помещениям – поверхностный осмотр позволит понять многое. Заглядывать в шкафы нельзя! Там лежат личные вещи, и квартиросъемщикам не понравится такой подход, вплоть до расторжения отношений. Ванную и туалет тоже желательно избегать — для многих это личное.

Дружим с жильцами?

Есть старая поговорка «дружба дружбой, а денежки врозь». Она прекрасно подходит к описанию аренды квартиры в Москве . Конечно же, хорошие отношения нужно устанавливать и поддерживать, но есть граница, которую переступать не следует – эмоции. Видя квартиросъемщика раз в месяц нетрудно спокойно общаться на общие темы, но более глубокое знакомство приведет к невозможности повысить оплату, выселить и отказать в мелочах, даже если собственник будет абсолютно прав в решении. Совесть, знание жизненной ситуации жильцов, жалость и многое другое мешает правильно определить ориентиры. Хозяин квартиры должен помнить: цель сдачи жилья под аренду – получение выгоды.

Хозяин собственной квартиры всегда будет беспокоиться о ее сохранности, это нормально и обосновано. Но не стоит забывать, что давление на арендаторов по пустякам и без причины заставит их съехать, а для въезда новых потребуются дополнительные расходы и время. Соблюдая баланс, вы станете Хозяином с большой буквы, и постоянство квартиросъемщиков сохранит имущество в большей целостности, чем постоянные выезды и заезды новых арендаторов.

Аренда против правил: на что жалуются квартиросъемщики

Кража имущества, невозврат залога, кошачий дебош и другие проблемы арендаторов

Записи на форумах, посвященных аренде квартир в Москве, нередко похожи на криминальные сводки с мошенничеством, кражами и даже заложниками. Эксперты в унисон повторяют, что отсутствие цивилизованного рынка аренды вредно всем – и арендодателям, и квартиросъемщикам, и обществу в целом. Ведь, по мнению специалистов www.irn.ru, недоверие к институту аренды жилья лишает страну, где для очень многих людей жилищная проблема остается одной из самых острых, простого и эффективного способа ее решения, который успешно применяется во всем мире.

Беззащитный арендатор
Если задать любому поисковику запрос «черный список арендодателей», результатом будут сотни сайтов, форумов и обсуждений в социальных сетях, в каждом из которых огромное количество человеческих историй, в которые порой трудно поверить. Среди них, например, многочисленные рассказы о хозяевах-алкоголиках, которые после пары рюмок выкидывают вещи квартиросъемщиков и выгоняют их ночью из дома. Попадаются истории о насильственном выселении за одну ночь в нарушение договора, угрозах «повесить» на арендатора порчу имущества, о превращении квартиры в наркопритон хозяевами жилья.

[1]

А участник одного из форумов сообщил, что хозяева квартиры практически взяли его в заложники. Мужчина уже после того, как съехал с арендуемой квартиры, приехал отдать ключи, а хозяйка с дочкой заперли его в квартире, заявив, что не отпустят, пока он не отдраит всю квартиру. Как уверяет автор этого сообщения, перед отъездом он и так хорошо убрался в квартире.

Конечно, существует немало примеров жалоб арендодателей на квартиросъемщиков. Однако, как признают все – и эксперты, и обычные люди, – именно арендаторы остаются наименее защищенной стороной. Так, по данным опроса «Народное мнение» (совместный проект аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и журнала о недвижимости MetrInfo.Ru), 56% москвичей считают, что российские арендаторы социально не защищены.

Договор без последствий
Риелторы и юристы главным средством защиты против причуд наймодателей называют грамотно составленный договор. Сейчас, по оценкам экспертов, договор найма заключается лишь в 5% случаев. Правда, здесь подразумеваются договоры, официально зарегистрированные в Федеральной регистрационной службе, незарегистрированных договоров намного больше. Такая регистрация подразумевает, что налоговой службе будет проще отследить уплату налогов, поэтому регистрируют договоры только официальные арендодатели, которые в основном работают в элитном сегменте. В экономклассе собственники стараются избежать уплаты налогов, поэтому не регистрируют договоры. «Регистрации подлежат договоры, заключаемые более чем на 12 месяцев, поэтому люди, чтобы избежать налогов, оформляют взаимоотношения на срок менее года», – отмечает заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

Правда, по словам директора департамента аренды Blackwood Виктории Опольской, в любом случае договор аренды или найма не является филькиной грамотой: «В спорных ситуациях с этим договором можно идти в суд, независимо от того, зарегистрирован договор в ФРС или нет».

Однако на практике почти любой из ключевых пунктов договора можно обойти, считает директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова. «Например, если собственник захочет поднять цену на свою квартиру, он за месяц скажет арендаторам, что больше не собирается сдавать жилье, и как только они съедут, найдет жильцов, которые будут согласны платить больше. Все в рамках закона и договора, но от этого, что называется, не легче», – рассказывает эксперт. Более того, неисполнение сторонами пунктов договора чаще всего им на практике ничем не грозит. «Чтобы доказать свою правоту и отстоять свои права, придется идти в суд. Собственники этого не делают, поскольку боятся налогового преследования, а квартиросъемщики – потому что не хотят тратить время и деньги», — подчеркивает Римма Балясникова.

Залог в никуда
Чаще всего жалобы арендаторов связаны либо с самовольными визитами хозяев квартир, либо с невозвратом залога. «Приведу такой пример: бабушка, у которой был кот, сдавала «двушку» на Ленинском проспекте, – рассказывает Юлия Лукина. – Кстати, кот как раз проживал в арендуемой квартире. Квартиросъемщики – семейная пара из Воронежа в возрасте от 40 лет, порядочные, внимательные люди. Согласно договору найма арендодатель имел право посещать жилое помещение не чаще 1 раза в месяц по предварительному согласованию с жильцами. Но в нашем примере бабушка посещала квартиру каждый день, когда жильцы были на работе. Она оправдывала свои визиты тем, что заботилась о своем питомце. Разумеется, наниматели какое-то время терпели эти посещения, но потом переехали в другую квартиру».

Залог, который арендодатели обычно берут с квартиросъемщиков вместе с оплатой за первый месяц аренды, как правило, равен месячной арендной плате и призван дать некие гарантии наймодателю, что его имущество будет сохранно – в случае порчи вещей ущерб возмещается из этого залога. Если же арендаторы были аккуратны и вернули квартиру в том же виде, залог им возвращается. Однако это происходит далеко не всегда. «В случае с залогом действует поговорка о том, что берешь чужие деньги и на время, а отдавать приходится свои и навсегда. Действительно, очень многие собственники не желают отдавать залог по той простой причине, что они его уже потратили, – признает Римма Балясникова. — Если вы подозреваете, что можете столкнуться с такой же ситуацией, то, перед тем как уйти с квартиры, лучше всего попробовать договориться с арендодателем, чтобы залог перешел в счет оплаты последнего месяца. Впрочем, бывалые рантье на это не пойдут».

Читайте так же:  За что эвакуируют автомобиль и как вернуть машину

«Самое простое — попытаться изначально договориться с собственником о том, что залог (страховой депозит) должен быть засчитан в качестве платежа за последний месяц проживания, – согласна Виктория Опольская. – И обязательно это зафиксировать в договоре. Если этого сделать не удалось, то надо опять-таки «на берегу договориться» о том, что будет считаться естественным износом имущества, а что – ущербом. Как правило, у арендаторов и арендодателей разное представление о том, чем является просверленное в стене отверстие для того, чтобы повесить картину».

Однако зачастую эти приемы не работают. По словам квартиросъемщика Ивана Шашкова, арендодатели нередко выискивают «разрушения» там, где их нет: «Наша хозяйка через месяц после того, как мы въехали, забрала холодильник, который стоял в квартире. Объяснила это тем, что ей он нужен для дачи. А когда мы собрались съезжать с квартиры, заявила, что не вернет залог – мол, холодильник она забрала из-за того, что мы его сломали».

Однако этим проблемы арендаторов не ограничиваются. Лучше всего о них могут рассказать сами квартиросъемщики.

[3]

По щиколотку в воде
Ксения Швецова, менеджер интернет-проекта: «Мы снимали с молодым человеком комнату у старушки на улице Подольских Курсантов. Так вот она любила заявлять что-нибудь типа: «Вы пользовались моим полотенцем». Хотя от самой мысли о том, что можно зачем-то вытереться полотенцем старой незнакомой женщины, меня лично тошнит. Она постоянно держала в ванной воду, зачем – неясно. Нальет по щиколотку, слив заткнет – и сутки эта вода там стоит. Поверхность ванной от этого становилась склизкой, это жутко раздражало. Кроме того, бабуля хранила в холодильнике неимоверное количество банок, еще какой-то еды, которой три миллиона лет – наверное, на случай вторжения зомби (чтобы их отравить).

А до этого мы снимали комнату у одного товарища, который был картежником и любил выпить. Однажды домой приходим – а в коридоре стоит пустая бутылка из-под пива, которую мы точно не оставляли. Значит, он пришел, пока нас не было, и сидел в квартире и пил. Это неприятно, потому что комната наша на замок не закрывалась.

Недавно неприятная история приключилась у моего друга и его девушки, которые в Чертаново комнату снимали. Однажды их хозяин, с которым вроде были дружеские отношения, взял и сказал – проваливайте. Пришлось за сутки собираться и съезжать. Ночевали они в итоге у нас, потом подфартило: у друзей родственники квартиру как раз думали сдать. Но могло все гораздо плачевнее быть. Кстати, те наши друзья в комнате все облагородили и сделали ремонт, после чего их и выперли. А все почему – потому что никаких договоров не подписывают, а то, что подписывают, – это филькина грамота. И еще смешной факт: друзья наши хозяину, который их выгнал, так сказать, отомстили. В разных углах квартиры спрятали яйца, которые найти трудно, а аромат будет что надо. »

Кошка-дебошир
Ирина Коваленко, фрилансер: «Мы с мужем снимали квартиру возле станции метро «Преображенская площадь», на ул. 1-я Прогонная. Когда я устраивалась на работу, мне понадобилась официальная регистрация. Мы попросили хозяйку квартиры сделать нам ее на полгода. Она согласилась, но сразу сказала, что нам придется ежемесячно платить больше за квартиру. Мы согласились, так как понимали, что регистрация в квартире человека автоматически поднимет ежемесячный размер квартплаты. Однако, воспользовавшись случаем, хозяева квартиры подняли нам квартплату почти в два раза, а не на 1000 руб., как было оговорено ранее. То же самое касалось и замены в квартире любой мелочи. Например, старый телевизор после его поломки был заменен на новый, но квартплата вновь была поднята на 15%. Кроме того, хозяева квартиры любили повышать стоимость квартиры без предупреждения. Звонили, например, 31 октября и говорили, что с ноября плата поднимается на некую сумму, при этом на вопрос, почему они решили это сделать, ответа никогда не следовало.

До этого снимали комнату на ст.м. « Щелковская», ул. Байкальская. В соседней комнате жила пенсионерка-хозяйка с кошкой. Наша комната не закрывалась на ключ, и часто бывали случаи, когда ее кошка по какой-то причине (сама открыла дверь или ей кто-то помог открыть) оказывалась в нашей комнате и из шкафа, который из-за старости плотно не закрывался, вытаскивала все вещи. Часто бабулька любила нас ставить перед фактом, что что-то съела из наших продуктов, говоря примерно так. «Ой, у вас там такой пирог был вкусный, так пах, я попробовала несколько кусочков, вы же не против». Бабулька очень не любила, когда долго моешься в ванной. Твои процедуры должны были укладываться в 15-20 минут. Всячески карались выговорами косые взоры в ее сторону, неприветливое общение и отказ смотреть с ней «Песню года». Водить в свою комнату кого-либо было запрещено, приходить надо было не позднее 11, а отбой был в 12».

Анастасия Гордеева, PR-менеджер: «Я снимала типичную «бабушкину» квартиру до того, как смогла купить собственное жилье. Квартира была в удручающем состоянии и сильно захламлена, однако мне, можно сказать, повезло – хозяйка сообщила, что я могу разобрать завалы и выкинуть большинство старья. Конечно, копаться в старушечьем нафталине – не самое приятное в мире занятие, но в итоге я расчистила пространство, и жить в квартире стало намного проще и приятнее.

Однако многим арендатором не достается такого счастья – выкидывать что-то из квартиры хозяева строго-настрого запрещают. А одни мои знакомые столкнулись даже с категорическим запретом не только выбрасывать, но просто переставлять предметы в квартире. Когда они, осматривая жилье, начали обсуждать между собой, куда им передвинуть лампу и стоит ли снять со стены картину, хозяйка энергично запротестовала: «Ни в коем случае! Ничего двигать нельзя». Конечно, они не стали связываться с таким диктатором.

Видео (кликните для воспроизведения).

Другая моя приятельница несколько лет, пока снимала квартиру, терпела самовольные визиты хозяйки. Та жила в соседнем подъезде и запросто наведывалась примерно раз в неделю – главным образом постирать белье в стиральной машинке, ну и так, оценить обстановку. Поскольку квартира была найдена через знакомых и сдавалась чуть ниже рынка, моя приятельница предпочитала не бунтовать. Единственное, на чем она настояла, это чтобы хозяйка хотя бы звонила в дверь, а не открывала ее собственным ключом. Но полностью исключить такие «постирочные» визиты ей не удалось».

Источники


  1. История и методология естественных наук. Выпуск XXX. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 200 c.

  2. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.

  3. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
  4. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
  5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
Собственник квартиры мучает арендаторов своими визитами. как договориться без конфликтов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here