В россии построят наемные дома

Все что нужно знать по теме: "В россии построят наемные дома" с профессиональной точки зрения. По всем вопросам вы можете обратиться к дежурному юристу.

Доходные дома: соцнаём и аренда

В начале июля Государственная дума в третьем чтении приняла федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Принятый документ создает условия для формирования рынка доступного наемного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

[2]

Заинтересовать «частника»
Закон предусматривает возможность строительства наемных домов субъектами Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками. «Частники», которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наём жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем предусматривается и дополнительная поддержка застройщиков, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Нормативный акт также устанавливает, что не менее 50 процентов от общего количества жилых помещений в наёмном доме должно предоставляться по договорам социального найма, а остальные — на рыночных условиях. Граждане, пожелавшие поселиться в таких домах, смогут арендовать квартиры на срок от одного года до десяти лет.
Принятый закон фактически возвращает в Россию известные по классической литературе доходные дома. Только за последние два года, по данным Минстроя РФ, в разных регионах страны введено в эксплуатацию 608 тысяч квадратных метров, порядка 10 тысяч квартир, арендного жилья.

Кто сосед?
Зная об устойчивом спросе на доходные дома, органы местного самоуправления получили право расширять перечень получателей. Например, в Кемерове существует дополнительная категория – «граждане, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации». Добавим также, что максимальный срок проживания семьи в таком жилом помещении составляет 5 лет. При этом стоимость аренды жилых помещений в «доходных» домах в среднем в семь раз ниже рыночной. Так, аренда однокомнатной квартиры составляет около 1,6 тысячи рублей. Итоговая же стоимость оплаты подобного жилья складывается из арендной платы, платы за текущее содержание и стоимости коммунальных платежей. К слову, плата за использование жилых помещений поступает в доходы местных бюджетов и используется на увеличение муниципального жилищного фонда коммерческого использования. Теперь, после принятия федерального закона, этот финансовый поток на возведение доходных домов будет только увеличиваться. И соседями молодым новосёлам станут и люди старшего поколения, которые смогут получать жильё на условиях социального найма.

О доходных домах: «Мы пока не на коне, а на маленьком пони»

Кто и зачем строит наёмные дома в хабаровской глубинке в наши дни?

Массив старинного здания в барельефах и лепнине с двором-колодцем в центре, сырой питерский воздух, Родион Раскольников – что-то подобное всплывает в памяти под кодом «доходный дом». В Москве и Петербурге до 1917 года такие дома составляли до 40% жилья.

В современном прочтении сохранился смысл жилья по ценам ниже гостиничных и на длительный срок, но изменился «фасад»: наёмный дом в 2017-ом году может выглядеть абсолютно как угодно. Например, первое такое жильё в маленьком селе Датта Ванинского района Хабаровского края – всего на 4 квартиры. Скоро сюда заедут постояльцы: воспитатель детского сада, учитель русского языка с ребенком, которую очень ждут в Даттинской школе, еще одну квартиру займет работница рыболовецкой артели на пенсии. Четвертая — пока вакантна.

– Наёмный дом благоустроенный, он выделяется среди других. Сначала он мне не очень нравился, непривычно, а теперь, когда всё доделали, я считаю, что он чудесный! Снаружи сайдинг, внутри пластиковые окна, линолеум, в ванной водонагреватели и полотенцесушители. Стоимость 6,54 рубля за квадрат, квартиры 40 и 60 м ², вот и считайте, — рассказала East Russia глава Даттинского сельского поселения Вера Бурмышева. — Но очереди на него нет. Мы в сельской местности, люди привыкли, чтобы был огород, гараж, подворье какое-то своё. Плюс тут надо платить, а в поселке многие живут в муниципальном жилье и ни за что не платят. Управляющих компаний нет. Будем менять эту ситуацию. А что огорода нет — так всё решаемо, можно грядки разбить, клумбы, морковочку посадить рядом, пожалуйста, место позволяет – добавляет глава.

Муниципальные наёмные дома в России строят согласно федеральному закону № 219-ФЗ, который регулирует отношения по строительству; также в 600-ом указе президента было поручение субъектам развивать направление по строительству арендного жилья. Хабаровский край – единственный на Дальнем Востоке, кто запустил программу. С 2016 года бюджет края предоставляет субсидии районам, в трёх из них уже появились необычные новостройки.

Мы даём 90% средств на строительство таких домов, но себе в бюджет мы ничего не возвращаем. Все арендные платежи идут муниципалам на содержание этого фонда, остальное на управляющие компании. Понятно, что миллионы никто на этом не зарабатывает, и хотелось бы помогать больше. Да, на Дальнем Востоке в контексте наёмных домов мы одни «на коне», но на самом деле, на пони, исходя из объемов. Хотелось бы больше — прокомментировала East Russia начальник управления государственной жилищной политики министерства строительства Хабаровского края Ольга Бендерская.

В империи доходные дома могли принадлежать частным лицам, учебным заведениям, сиротским приютам или просто зажиточным архитекторам. Цель – стабильный источник дохода. Муниципальные наёмные дома в 2017-ом строят для решения жилищного вопроса. В приоритете «бездомные» бюджетники, молодые кадры, работники предприятий, которых нужно удержать на селе. 2-х квартирный дом в Чумикане получился врачебным.




– На рынке жилья двухкомнатная квартира у нас стоит

10 тысяч в месяц, наёмное жилье будет обходиться втрое дешевле. Обе квартиры в Чумикане получат медики. В первую уже заехала молодая семья терапевта, во второй будет жить акушер-гинеколог, едет в Чумикан после ординатуры. Дом вообще исключение из правил. Лето у нас холодное, а тут и отопление, и удобства, и тены, все коммуникации

— рассказала East Russia глава Тугуро-Чумиканского муниципального района Изабелла Осипова.

Врачи, учителя и полицейские и другие «бюджетники» — не всегда первые в очереди. Квартиры в наёмных домах сдают жителям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Но при этом в семье должны стабильно водиться деньги. Бикинская новостройка на 15 квартир открыла свои двери в декабре прошлого года. И пользуется спросом, уверяет главный специалист отдела архитектуры и строительства администрации города Бикин Елена Мартьянова. Стоимость аренды квадратного метра утверждают органы местного самоуправления.

Читайте так же:  Льготы ветеранам вов - что положено по закону




– Попасть в программу смогли лишь те, чей годовой доход на 1 члена семьи не ниже 350 тысяч. Малообеспеченные, нуждающиеся в улучшении жилищных условий в программу не попали. «Однушки» в доходном доме Бикина сдаются за 3500 руб. в мемсяц, «двушки» – за 5000, и «трёшки» за 7000 плюс счётчики. То есть цены в два раза ниже, чем на бикинском рынке аренды жилья, но для нашего района это все равно слишком дорого. Но даже этих квартир не хватает, в очереди еще 30 человек. Будем снова подавать на субсидию, такие дома нам нужны. Тем более, благоустроенные. Некоторые в городе до сих пор живут в деревянных бараках еще довоенной постройки с удобствами на улице — добавила Елена Мартьянова.

Следующие на очереди — Комсомольский и Николаевский районы, они уже подали документы на субсидию. Строить «коммуналки XIX века» в Хабаровском крае будут до 2025 года. Возможно, к этому времени первые постояльцы из бюджетных и не только сословий уже обретут постоянное жилье. Ведь ни продать, ни приватизировать квартиру в наёмном доме нельзя.

По опыту Европы и Америки. Наемные дома как способ решения квартирного вопроса

На круглом столе с зампредом Совета при Президенте России по развитию гражданского общества и правам человека Евгением Бобровым обсуждалась возможность бесплатно выделять участки под строительство наемных домов. А для этого необходимо изменить федеральное законодательство. Потенциальные нововведения способны привлекать к строительству и эксплуатации арендных домов инвесторов. Сейчас такие многоэтажки выкупаются у застройщиков за бюджетные деньги.
«Конечно, арендное жилье социальное и жилье коммерческое, созданное на базе ипотечного агентства, оно создаётся за счет средств округа. Потому что, как мы модель не считали, с нашей себестоимостью, с нашей доставкой в округе, к сожалению, на сегодняшний день экономика растягивается на годы и годы вперёд. Это инфляционные риски, и окупаемость проекта может до 25 лет. Очень тяжело найти инвестора», — заявил директор департамента строительства ХМАО-Югры Андрей Кривуляк.

Отметим, наёмные дома, которые приносят доход в муниципальные бюджеты, уже несколько десятилетий распространены в Европе и Америке. Стоимость аренды квартир там, как правило ниже, чем на рынке. Например, в Сургутской муниципальной многоэтажке ежемесячная аренда однокомнатной квартиры — от 6 с половиной тысяч рублей, двухкомнатной — от 12 тысяч. Плюс — коммунальные услуги. Подобное жилье, как считает зампред Совета при Президенте России Евгений Бобров, может стать временным решением квартирного вопроса для молодых семей и жителей аварийного жилфонда.

«Если будут альтернативные методики, когда вместо того, чтобы ждать, когда ты получишь по очереди или жильё будет признано аварийным и ещё через 5-7 лет расселено, ты можешь получить не в собственность, но все-таки уже сейчас. Может быть они на это пойдут?», — отметил заместитель председателя Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров.

Для того, чтобы снять квартиру в наемном доме социального использования по льготной цене необходимо соответствовать определенным критериям. Например, иметь доход на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума, проживать и работать в Сургуте. Также в собственности не должно быть жилплощади, которая превышает 14 квадратных метров на человека. Максим Щербаков

Наемный дом

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

На такое жилище могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на социальный наем и граждане, доход которых превышает минимальный, но не позволяющий рассчитывать на ипотеку.

Наемный дом – это жилой дом, являющийся собственностью одного лица, предназначенный для его сдачи в найм с целью проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения . На территории России выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

[3]

Договор также устанавливает права нанимателя:

Читайте так же:  Штраф 30000 рублей за что

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома , условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

Наемный дом

В наемных домах могут жить лица с минимальным доходом или просто нуждающиеся в жилье. Правовой режим такого типа домов регулируется нормативными актами.

Большинство людей, которые, хоть и не являются малоимущими, не способны приобрести собственное жилье. Поэтому государство нашло выход, предоставив возможность снимать социальные жилые помещения. В наемных домах могут жить лица с минимальным доходом или просто нуждающиеся в жилье. Правовой режим такого типа домов регулируется несколькими нормативными актами.

Понятие «наемный дом»

По сути, у такого дома один владелец, который предоставляет его для аренды. Существует два вида домов, социальные и коммерческие. И между такими домами есть существенная разница. Социальные жилые помещения предоставляются лицам, которые не способны арендовать его, то есть, признаны малоимущими. А вот лицам с минимальными доходами местные органы власти предлагают снять жилье в наемном доме коммерческого типа.

Управление наемным домом осуществляется на основании Письма Минфина № 11903-АП/07. Этот нормативный акт содержит порядок, определяющий все необходимые правила для управления этими домами, предоставление жилых помещений малоимущим гражданам и т. д. Помимо этого, управление наемным домом регулирует Жилищный кодекс.

Предоставление жилья в наемных домах

Порядок предоставления жилых помещений в таких домах подразумевает заключение договора найма. Стандартное соглашение заключается на 1 год, не меньше. Максимальный срок составляет 10 лет. При этом обязательно устанавливается плата за аренду и коммунальные услуги. Арендовать жилое помещение в наемном доме можно только тем лицам, которые состоят на учете местной администрации как нуждающиеся в жилье. Предоставление жилья в наемном доме осуществляется на основании пакета документов, который обязан собрать заявитель.

Плата за жилое помещение зависит от решения местных органов власти.

Снятие с учета предполагает утрату гражданином права на съем жилья в таком доме. Законом установлены две категории лиц, которые имеют право на первоочередное получение аренды жилья в наемном доме. Это лица, условия проживания которых являются абсолютно для этого непригодными, а также лица с тяжелыми хроническими болезнями.

Договор подлежит продлению, если гражданин выполняет все условия проживания, а его статус не изменился. Соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке и через суд. Причиной судебных разбирательств часто становится нарушение жильцом ряда прав, например, отказ оплачивать арендную плату.

Особенности жилых помещений в наемном доме

Видео (кликните для воспроизведения).

Социальные жилые помещения в доме наемного типа по закону должны занимать не менее половины всего количества помещений.
Помещения в наемном доме согласно закону могут продаваться или отчуждаться только при условии передачи одному лицу. При этом может произойти продажа всех помещений в таком доме без исключения.

Еще одним условием продажи дома является то, что новый владелец гарантирует использование помещения в тех же целях, что и предыдущий.

Права собственности на дом наемного типа подлежат стандартной государственной регистрации. Этот порядок утвержден российским законодательством.
Наемный дом – это новшество российской власти, призванное на улучшение жилищных условий. Способ уже давно и успешно используется в ряде стран, что дает надежду на то, что и в России такие дома окажут реальную помощь малоимущим людям. Но это может показать только время.

Наемный дом ждет жильцов

Наемный дом заполняется медленно. К этому выводу пришли депутаты гордумы на комиссии по ЖКХ.

В рамках Указа Президента РФ и решения Губернатора области в Челябинске построен наемный дом социального использования. Десятиэтажный дом с двумя подъездами расположен по улице Хохрякова, 6в, и включает в себя 69 одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Это первый в Челябинской области пилотный проект наемного дома, который предназначен для улучшения жилищных условий людей, имеющих невысокий уровень дохода.

На сегодняшний день заключен муниципальный контракт с управляющей компанией «Мой дом» на обслуживание здания. Решением Думы установлена базовая плата за наем жилья – 104,34 рубля за кв.м. При этом часть категорий особо нуждающихся жильцов (молодые семьи, сироты, инвалиды и др.) могут получить компенсацию в 70% расходов на оплату найма.

Однако сегодня из 69 квартир дома заселены только шесть. Шесть заявлений еще находятся на рассмотрении. В КУиЗО было отказано 23 претендентам, поскольку они не попадали в льготные категории граждан, определенные Жилищным Кодексом РФ.

Депутаты порекомендовали КУиЗО активнее вести работу по заселению наемного дома, поскольку в Челябинске немало тех, кто остро нуждается в жилье.

Наемные дома предлагается строить по концессиям

25 марта 2016 года на Федеральном портале www.regulation.gov.ru опубликован проект федерального закона «О внесении изменения в статью 4 Федерального закона Российской Федерации «О концессионных соглашениях», внесенный Минэкономразвития России. Проектом предлагается дополнить существующий перечень объектов концессионного соглашения наемными домами социального использования.

Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 4 Федерального закона Российской Федерации «О концессионных соглашениях» разработан для введения дополнительных мер, направленных на привлечение инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечения эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Читайте так же:  Эстонское гражданство для россиян

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», предусматриваются мероприятия по содействию формированию рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода и установлен соответствующий показатель ввода жилья для цели сдачи в наем.

По оценке Минстроя России потенциально в арендном жилье может нуждаться 1,9 млн. человек.

Также следует отметить, что в целом потенциал спроса граждан, стремящихся улучшить свои условия проживания, оценивается на уровне 70% от общего числа семей.

В настоящее время стимулирование развития рынка арендного жилья осуществляется АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) посредством реализации ряда программ, продуктов и отдельных мер, направленных на финансирование проектов и снижение стоимости строительства арендного жилья. К таким мерам относятся: реализация Программы «Стимул», Программы по предоставлению целевых ипотечных кредитов (займов) в рамках ипотечного кредитного продукта «Арендное жилье», предоставление застройщикам земельных участков, находящихся в федеральной собственности, предоставление застройщикам гарантий по кредитам, привлекаемым на строительство (продукт на стадии разработки).

Фактические показатели ввода арендного жилья в субъектах Российской Федерации (при наличии принятых программ) ниже прогнозных показателей за 2014-2015 гг. К причинам отклонения фактических показателей строительства арендного жилья от прогнозных показателей можно отнести отсутствие финансирования мероприятий, направленных на формирование и поддержку развития рынка доступного арендного жилья; необходимость субсидирования процентной ставки по кредиту со стороны государства при кредитовании организации-наймодателя; высокие процентные ставки по кредитам на строительно-монтажные работы; невозможность предоставления долгосрочных кредитных ресурсов.

Реализация законопроекта в рамках частно-государственного партнерства может способствовать улучшению жилищных условий граждан, развитию предпринимательства, пополнению жилищного фонда, созданию условий для совершенствования арендных отношений и решению задачи, определяемой Президентом Российской Федерации по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.

В прошлом году перечень объектов концессионного соглашения также был изменен. 29 декабря 2015 года был подписан Федеральный закон № 391-ФЗ, в соответствии с которым в перечень входят объекты производства, первичной и (или) последующей (промышленной) переработки, хранения сельскохозяйственной продукции. Наряду с овощными базами по моделям государственно-частного партнерства теперь могут создаваться объекты для складирования, хранения и ремонта имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, а также объекты производственной и инженерной инфраструктур таких зданий, строений и сооружений.

Почему российские застройщики больше не смогут строить много жилья

Отрасль практически полностью потеряет независимость, фактически став подконтрольной банковскому сектору, опасаются эксперты. Минстрой рассчитывает, что останутся наиболее профессиональные и надежные застройщики.

Цена спасения

По данным Минстроя РФ, более 34 000 граждан включены в реестр обманутых дольщиков, всего по итогам полугодия в стране насчитывается 880 проблемных объектов, по которым заключено 90 617 договоров долевого участия. Во время кризиса 2008–2009 гг. таковых насчитывалось около 150 000, вспоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Чтобы не появлялось новых, государство ужесточает законодательство, усиливает контроль за отраслью. Уже пострадавших граждан также спасают власти: находят другого девелопера, который достраивает проблемный ЖК за определенные преференции, выделяют бюджетные средства на достройку. К примеру, сообщалось, что на достройку объектов Urban Group федеральное правительство планирует выделить 14,6 млрд руб., из них 3 млрд выделят в 2018 г. Около 40 млрд руб. может выделить областное правительство, писали «Ведомости». Всего, чтобы достроить дома, потребуется 55,7 млрд руб., подсчитали аудиторы для Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (отчет опубликован на сайте фонда).

Крайние меры

В октябре 2017 г. президент России Владимир Путин дал распоряжение правительству вместе с Центробанком разработать план перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Произошло это спустя буквально несколько дней после начала работы компенсационного фонда дольщиков, в который застройщики перечисляют по 1,2% с каждого ДДУ в том числе на достройку проблемных объектов. Сейчас власти рассматривают возможность увеличения отчислений до 6%.

175-ФЗ о внесении изменений в федеральный закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2018 г. Закон вводит серьезные ограничения для девелоперов на стыке их взаимодействия с банками и контролирующими органами, отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». В частности, это принцип «одна компания – одно разрешение на строительство», опыт работы не менее трех лет и наличие в ее портфеле 10 000 кв. м многоквартирных домов, соответствие нормативам финансовой устойчивости, 10% собственных средств, наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика и генподрядчика, наличие отчислений и взносов в компенсационный фонд и др.

Для проектов, начатых после 1 июля 2018 г., вводится полное банковское сопровождение, которое по замыслу властей должно исключить котловое и перекрестное финансирование. Банки будут полностью контролировать застройщиков, пресекая нецелевое использование средств дольщиков.

Для проектов, которые были начаты до вступления правок в силу, планируется применять усеченный формат сопровождения, не будут распространяться и другие новые требования, говорил Якушев на совещании. Девелоперы надеются, что так и будет, хотя поправки то и дело поправляют заново («Все же вряд ли будут отнимать выданные разрешения на строительство»), и что по полученным заблаговременно разрешениям удастся строить по прежним правилам еще 2–3 года.

«За последние полгода застройщики получили рекордное количество разрешений на строительство, этих проектов хватит еще на несколько лет», – говорит управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. По данным Москомстройинвеста, с 1 июля, после вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве, столичные власти выдали 57 заключений о соответствии новым требованиям, по ним можно построить и продать около 1,8 млн кв. м жилья.

Уже сейчас девелоперы могут переходить на эскроу-счета, что позволит им опробовать новую схему и избежать большинства ограничений, в том числе отчислений в компенсационный фонд. Расчет через эскроу-счета призван сохранить для людей возможность приобретать квартиры на этапе строительства по более низкой стоимости. Но девелопер получит доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию, строить он будет только на свои и привлеченные в банках деньги. Какой смысл тогда продавать дешевле на этапе строительства? Предполагается, что кредитная ставка будет снижаться до 5–6% на накопленную на эскроу-счетах сумму, объясняет Колочинский. Девелоперам может быть удобнее распродать все квартиры к моменту завершения строительства, чтобы быстрее расплатиться по кредиту.

Читайте так же:  Идеи для домашнего бизнеса

«И покупатели, и девелоперы будут замораживать средства в банке на период строительства дома: покупатели – не получая адекватного процентного дохода на вклады, девелоперы – не получая средства от покупателей напрямую и неся взамен бремя процентных платежей по банковским займам», – отмечает директор по развитию ДСК-1 Григорий Алтухов. Переход на эскроу-счета станет обязательным для новых проектов с 1 июля 2019 г.

Плата за безопасность

С помощью перехода на проектное финансирование государство планирует сделать девелоперский рынок более цивилизованным – как в Европе, где жилье строится именно по такой схеме. Однако, как отмечает Ручьев, российский вариант будет иметь несколько значительных отличий. В Европе кредиты строительным компаниям выдают по ставке 1,5–2%, у нас – под 10–11%. Даже если ставка будет в среднем на уровне 5–6%, как прогнозируют власти, разница все равно ощутима. Кроме того, эскроу-счета со средствами покупателей в Европе раскрываются по мере завершения этапов строительства дома, в России – только после ввода дома в эксплуатацию.

[1]

Эти обстоятельства превращают безопасную покупку жилья в довольно дорогое удовольствие. По прогнозам большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, неминуемо произойдет подорожание недвижимости – на 15–40%. «Раньше застройщик получал деньги от дольщиков бесплатно, теперь он будет оплачивать дорогостоящие кредиты, а также комиссии за банковское сопровождение сделок», – уточняет Колочинский. «Каждый расчетный счет в месяц стоит 5000 руб. Эта погрешность ляжет на стоимость метра квартиры», – сказал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». «Банки не возьмут на себя девелоперские риски – они все возьмут с девелоперов», – говорил Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», на пресс-бранче «Коммерсанта» 24 августа.

Но Литинецкая считает, что в течение ближайшего года цены могут даже немного снизиться: застройщики будут стараться вывести свои проекты до 1 июля 2019 г., и предложение на стадии котлована увеличится.

Безопасность покупателей строящегося жилья все равно остается под сомнением – пока есть риск банкротства банков. Страхование вкладов предполагается только на сумму до 10 млн руб. Покупатели более дорогих квартир не смогут получить обратно все свои деньги. Если же обанкротится девелопер, то люди будут или получать обратно средства, стоимость которых, как считает вице-президент по правовым вопросам ЮИТ Валентина Епифанова, значительно снизится по сравнению с моментом входа в проект, или будут ждать, когда банк выберет нового застройщика.

Назад в светлое будущее

Все нововведения, по предположениям большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, приведут к укрупнению девелоперов, которое уже происходит из-за банкротства компаний и перехода их проектов к другим игрокам. «Возможна консолидация рынка, вызванная изменением регулирования: получить проектное финансирование смогут только финансово устойчивые компании с хорошими проектами», – говорит Стасишин. Ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин прогнозирует, что преимущество получат застройщики, аффилированные с крупными банками, допущенными к приему денег покупателей новостроек. «Застройщики, «удаленные» от крупных банков, могут уйти с рынка», – считает он.

Столько инвестировали граждане в строительство 547 жилых объектов в Москве. По итогам августа 2017 г. в столице зарегистрировано 86 000 ДДУ

То, что отрасль станет подконтрольна банкам, называют своеобразным переделом рынка. Банки будут выдавать кредиты девелоперам и ипотеку потребителям, они же будут хранить средства и тех и других. «С точки зрения зависимости от банковской системы независимых застройщиков почти не останется, и большая часть проектов будет финансироваться госбанками», – считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «Ключевое в этой функции – ответственность за реализацию жилищных проектов. Застройщик в любом случае определяет и все параметры проекта, и его участников, включая банк», – возражает Александр Казначеев, зампредседателя правления Московского кредитного банка, вошедшего в список уполномоченных вести эскроу-счета покупателей новостроек при проектном финансировании.

Есть вероятность, что в будущем основная масса жилья в стране будет строиться по типовым проектам без особых изысков, чтобы сократить время реализации, снизить затраты. Но существенного падения качества не произойдет, если строить по современным стандартам, подчеркивает Ручьев. Покупатель стал хорошо разбираться в качестве, отмечает Алтухов. Останутся девелоперы, которые в основном на собственные средства будут возводить уникальные объекты более высокого уровня, считает Ручьев. «Останутся компании-середнячки, которым просто нравится строить. Они будут выводить по 5–6 домов в год, получать от этого удовольствие, зарабатывать небольшие деньги. Это можно назвать самовыражением через девелопмент», – заключает он.

Наемные дома

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ ЖК был дополнен разд. Ш.2 «Наемные дома». Появление доходных домов, предназначенных для решения жилищных проблем граждан путем передачи жилых помещений в наем, было обусловлено уже начавшей формироваться в субъектах РФ практикой создания таких домов и передачей жилых помещений в них гражданам, нс имеющим возможности приобрести жилые помещения в собственность, но нс относящимся к категориям, обеспечиваемым жилыми помещениями по договору социального найма. Задача создания системы мер государственной поддержки для данной категории граждан с целью обеспечения их жилыми помещениями была поставлена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. (утверждена распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р).

Итак, предназначенным для найма домом — наемным домом — признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК).

Из данного определения можно выделить следующие признаки наемного дома:

  • 1) предназначение (цель использования) — предоставление помещений в данном доме гражданам по договорам найма;
  • 2) это здание, т.е. результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
  • 3) принадлежность на праве собственности одному лицу. Законодательство не допускает возникновения общей собственности в отношении наемного дома, хотя такой подход вряд ли является обоснованным и может в определенной мере тормозить развитие системы наемных домов, поскольку приобретение и содержание наемного дома весьма затратно;
  • 4) предоставление жилых помещений в наемных домах исключительно на основании договоров найма жилого помещения (гл. 35 ГК) и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК).
Читайте так же:  Ипотека для молодых специалистов

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 77.1). Таким образом, отчуждение допускается при соблюдении трех условий’.

  • • передается наемный дом в целом (все помещения дома);
  • • сохраняется целевое назначение наемного дома;
  • • наемный дом передается одному лицу.

Регистрация права собственности возможна только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме.

Таким образом, жилые помещения наемного дома не могут быть использованы в гражданском обороте иначе как путем передачи в наем и не могут выступать в обороте в качестве объекта договора купли-продажи и иных сделок, направленных на отчуждение, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ЖК различает два вида наемных домов исходя из целей, которые преследует собственник:

  • 1) наемные дома социального использования, т.е. наемные дома, в которых доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в доме не может быть менее чем 50% и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений дома также не может быть менее чем 50%;
  • 2) наемные дома коммерческого использования, т.е. наемные дома, жилые помещения в которых предоставляются на основании договора найма жилого помещения (коммерческого найма).

Наемные дома как коммерческого, так и социального использования могут создаваться на базе любой формы собственности — государственной, муниципальной, частной.

Создание наемных домов социального назначения на базе частной собственности стимулируется государством путем предоставления государственной (муниципальной поддержки). Такая поддержка может выражаться в предоставлении средств за счет бюджета на создание, эксплуатацию наемного дома либо в предоставлении определенного имущества (ч. 2 ст. 91.19 ЖК). Государственная (муниципальная) поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего поддержку.

Договором и (или) решением о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия предоставления поддержки. Перечень возможных условий предусмотрен ч. 5 ст. 91.19 ЖК. В частности, это может быть максимальный размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, возвратность и возмездность предоставления поддержки и т.д.

Цель использования наемного дома может быть изменена с соблюдением условий, установленных ЖК (ст. 91.17 ЖК).

Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случаях:

  • — когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам;
  • — если не были возмещены средства или возвращено имущество, предоставленное в качестве мер поддержки в соответствии со ст. 91.19 ЖК.

Цель использования здания в качестве наемного дома может определяться в решении уполномоченных государственных или муниципальных органов, договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, решении органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки или решении иного лица о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома и (или) в договоре о предоставлении поддержки; решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление домом осуществляется управляющей организацией.

Видео (кликните для воспроизведения).

Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности публичного образования, устанавливается актом уполномоченного органа соответствующего публичного образования. В письме Минстроя России от 22 апреля 2015 г. № 11903-АП/07 «О направлении рекомендаций по подготовке проектов нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального правового акта об утверждении порядка управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами» содержится рекомендуемая форма соответствующего нормативного правового акта.

Источники


  1. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.

  2. Асланов, Р.М. и др. Уголовное право. Особенная часть; СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2011. — 236 c.

  3. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
  4. Дмитриев, О. В. Экономическая преступность и противодействие ей в условиях рыночной системы хозяйствования / О.В. Дмитриев. — М.: ЮРИСТЪ, 2005. — 400 c.
  5. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
В россии построят наемные дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here